売買契約の記事一覧

請負契約と売買契約との違い

住宅を取得する場合には必ず契約が為されますが、契約の種類によってまったく契約の内容が異なります。

注文住宅を建てる場合には請負契約、そして、建売住宅を購入する場合には売買契約になります。
建築条件付きの土地を購入して住宅を建てる場合には、土地は売買契約、住宅は請負契約となります。

この二つの契約方式は、準拠する法律が違うのです。

こんな具合です。

建設業法では、請負工事金額によって工事を請負できる業者に許可基準を設けています。
具体的には1,500万円以上の工事は許可が必要ですが、1,500万円未満の工事は許可業者でなくとも請負が出来ます。

許可業者となるには、専任の主任技術者がいて、財産的な基盤があることと定められていますが、実際には簡単に許可をとることができる基準となっています。

一方、宅地建物取引業法が定めている宅建業者の免許基準は、建設業者よりは厳しいものとなっています。
それは、供託金が必要となっていることです。

さて、二つの契約方式の違いについて比較すると

請負契約の方が契約金の制限は無く、契約解除も出来ない、売買契約よりは業者に有利な契約内容となっています。

このことが、最近のハウスメーカーの倒産による、被害者の増大に結びついています。
つまり、多額の契約金や中間金を支払いながら、工事は着工もされていないという原因になっています。

今後は、請負契約の内容についても、いろいろと規制をかける方がいいのではないかと思っています。

中古住宅の売買契約時に支払う手付金はいくらがいいのか？
チョッと考えてしまうことがあります。

そんな時の手付金の決め方をお話します。

私はこんな基準で考えています。

まず、端数分を支払うについては、誰でも考えることです。
たとえば、1,580万円の物件であれば80万円を手付金で支払い、1,500万円を残金とします。切のいい数字にしてしまう方法ですね。

１割以内にするは、売主が不動産会社の場合には、手付金保全措置の義務付けがされない限度額です。売主が個人の場合には、手付金保全の義務は無いのですが、１割はひとつの目安になります。

そして最後に、３％以上にするです。
これには理由があるのですが、売買契約は契約解除の条項があります。

買主さんが都合によって契約解除をすることもあれば、売主さんが契約解除をすることもあります。
どちらの場合も、契約解除の権利を妨げないように、契約内容に定めがあります。

一定期間の間であれば、支払った手付金を放棄することによって、買主さんは契約解除できます。反対に売主さんは受け取った手付金＋同額の金額・・・つまり手付金の倍の額を買主さんに支払うことによって契約解除が出来ます。

やっと見つけた物件があったとします。
どうしても、何がなんでも購入したい物件です。

売買契約を締結しましたが、３日後に『気が変わったので・・・・』と、売主さんから契約解除の申出がありました。
どうしましょう？２年近くかかってやっと出会えた物件です。
それが『気が変わったから』と、契約解除されてはかないません。

そこで、売主さんが気軽に契約解除できそうもない金額・・・を手付金として支払うと、安易に解除はされないだろう・・・こんな考え方です。

たとえば、1,000万円の物件があったとします。
手付金は10万円でもいいのですが、売主さんの気が変わって契約解除をしようとすると、受取った10万円に更に10万円を足した20万円を支払うだけで、契約は解除できます。

ところが手付金が50万円だったら・・・・・売主さんは躊躇します。
気が変わっても躊躇する金額、この最低が３％かなと思っています。

売買金額の１０～３％で、尚かつ、端数分になる金額・・・このようにすると、あまり悩まずに手付金の金額を決めることが出来ます。

前回は売主が不動産業者の場合の手付金保全についてでしたが、今回は、売主が個人の場合のケースについて。

法的には保全措置の義務付けは無いのですが、任意で保全措置をとることも出来ます。

不動産業者の団体に全国宅地建物取引業協会というものがあります。
国内最大の不動産業界団体で、一般的には宅建協会と呼ばれています。この団体に所属している不動産業者の仲介によって物件を購入する場合には、宅建協会が運営している全国宅地建物保証協会の手付金保証制度を利用することが出来ます。

対象となるのは、建物及び660㎡までの土地で、保証限度額は1,000万円か売買金額の20％のどちらか低い方、かつ手付金の元本までです。
物件は、不動産流通機構に登録された国内の物件となります。

仲介物件で手付金の保全を必要とするケースはあまり無いのですが、契約上、売主に手付金の返還を義務付けている場合とは

以上なのですが、手付金を支払ったあと、万が一手付金の返還が必要となった場合、売主がすでに手付金を別の目的に使用してしまい、手元にお金が残っていないと、返還することが出来なくなってしまいます。

こんな恐れがある場合には、手付金の保証を行なっておく方が安心かもしれません。
どうしても心配な場合には、仲介をする不動産屋さんに相談をしてみて下さい。

保証のための手数料は買主さんの負担となりますが、手数料については連休明けに調べておきます。