住宅の税金の記事一覧

住宅を購入したり新築したりする時に、親から資金援助をしてもらう事ってあります。
これは贈与に当たるのですが、贈与税は大変高いものです。

ところが、平成22年12月31日までは贈与税が軽減され、500万円までは非課税となります。
この他に年間110万円までの非課税分がありますので、合計610万円までは、住宅取得の場合に限って贈与税は非課税となります。

更に、相続時清算課税を使うと、3500万円の非課税枠プラス500万円が非課税となり、合計4000万円の贈与を受けても非課税となります。

お金持ちの親がいる方にはラッキーな税制ですね。

ついでに非課税分を超えて贈与を受ける場合の税金は次のようになります。

例えば、1,000万円を贈与してもらったとします。
1,000万円から610万円を控除した残り、390万円が課税対象になります。

390万円の場合は税率は20％ですから、78万円・・・ここから25万円を控除した53万円が贈与税となります。

住宅を所有すると固定資産税と都市計画税が課税されます。
税率は固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％となっていますが、これらの税率を課税標準額に乗じて算出されたものが、年税額となります。
税金は大変気になるものですので、あらかじめ税金がどのくらいになるのか、計算方法をお伝えします。

土地の課税標準額は、固定資産の評価額とは少し異なります。土地の価格はその時の景気に左右されて、相場が上下します。それにつれて公示地価も変動しますので、役所では毎年面倒な計算をやっているようですが、ここでは簡単に概算で算出する方法をお伝えします。

固定資産評価額は固定資産課税台帳というものがあり、土地の所有者であれば確認できるのですが、所有権移転前ではできません。そこで、固定資産評価に変わる、相続税路線価を調べて１㎡あたりの単価を調べます。

国税庁の財産評価基準書へアクセスします。
３年分の路線価データがありますので、最新の年度をクリックして、地域を選んでいくとやがて地図が表示され、地図の道路部分に１㎡あたりの単価が記載されています。

この単価を土地面積に乗じて算出されたものが評価額ですが、住宅が建つ土地の場合は、この評価額を１/２にしたものが課税標準額となります。

例えば、200㎡の土地で路線価が50,000円の場合、評価額は1,000万円ですが、課税標準額は、半分の500万円となりますので、500万円に1.4％を乗じたもの＝70,000円が土地の固定資産税です。

次に都市計画税は、評価額＝課税標準額となりますので、1,000万円×0.3％＝30,000円が都市計画税です。

両方合わせると、土地の税金は100,000円となります。

ただし、固定資産税や都市計画税は市町村税ですので、自治体によって軽減措置をとっているところがあります。
例えば東京都を始めとした多くの都市では、200㎡までの土地については、固定資産税課税標準額は評価額の１/６となり、200㎡を越えた部分については、評価額の１/３となります。
都市計画税は、200㎡までの土地については評価額の１/３、200㎡を越えた部分については、評価額の２/３となります。

建物の税金は、固定資産税は評価額に1.4％を、都市計画税は0.3％を乗じて計算しますが、評価額は自治体によって異なります。
全国平均では、木造住宅の場合１㎡あたり61,000円ぐらいと言われています。

新築では延床面積に61,000円を乗じたものが評価額ですが、当初３年間は１/２とする自治体が多く、これも軽減されています。
例えば、100㎡の住宅では評価額は610万円となり、課税標準額はこの半分の305万円です。これに1.4％を乗じたものが住宅の固定資産税42,700円となります。

都市計画税は、評価額610万円に0.3％を乗じて、18,300円となります。

土地と建物の合計は、161,000円となります。
（建物の固定資産税は３年経過すると軽減措置がなくなりますので気をつけて下さい）

中古住宅の場合には、建物部分の税金が築年数によってかなり変わります。
木造住宅の場合の法定耐用年数は２２年ですので、２２年経過すると評価は ０円と思いがちですが、残存価格というものがあって、当初の評価額の20％がず～と続きます。

つまり築40年でも50年でも、当初の評価額の20％については課税されるということです。
40年や50年前の評価額は、現在ではわかりませんので、今と同じ価格と仮定すると、先ほどの100㎡の住宅では122万円となります。

122万円に固定資産税1.4％と都市計画税0.3％を乗じますと20,700円が、中古住宅の建物部分の税金となります。
（築年数の古い建物はもっと税金は低くなります）

住宅を取得すると、原則的には不動産取得税が課税されます。
ところが、自己居住に使う住宅に限り、取得税が減免される制度があります。

土地については、200㎡（約60坪）までは減免され、超えた面積分にだけ課税されます。
建物については、評価額 1,200万円までは減免されるので、ほとんどの住宅は、不動産取得税が課税されないか、ごくわずかになります。

この住宅についての不動産取得税の軽減措置は、時限立法ですので、いつまでつづくかは分かりませんが、まだ当分続きそうです。

先日、不動産取得税についてこんなことがありました。

相続による不動産の取得の場合には、課税はされないのですが、錯誤登記によって所有権を移転したら課税されたというケースです。

Aさんは、10年ほど前にお祖母さんから住宅を相続していました。
昨年、この住宅を売却しようと思い、調べてみたら・・・・・なんと、住宅の登記がされていませんでした。

固定資産税は、毎年きちんと納付書が届きますので、当然、納税をしていました。
ところが、所有権も登記されておらず、建物表示登記すらなかったのです。

これでは、売買できませんので、表示登記及び所有権保存登記を行ないました。
ところが、この時、依頼した司法書士が何を間違えたのか、名義を姉の名義にして登記してしまったのです。

Aさんと、姉とは共に相続者でした。
Aさんが建物を、土地は姉に相続されていました。

土地は、数年前に所有権移転登記を済ませていたのですが、何故か建物がそのまま放置されていたのです。

登記名義の間違いに気付いたAさんは、別の司法書士に依頼して『真正なる登記名義の回復』とかいう、登記を行いAさん名義に変わったのですが、そこへ、不動産取得税の納付書が届いたわけです。

本来は、相続によるものですから、不動産取得税は課税されません。
ところが、錯誤登記によって所有権が変わりましたので、登記原因には『相続』と記載されていません。

そこで、これまでの事情を手紙にして、不動産取得税の担当部署へ送りました。
結果は、めでたく非課税となったようです。

欠陥住宅ってなかなか無くなりません。
いつかあなたのお役に立ちますように！

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