住宅の法律の記事一覧

住宅が建てられる敷地は、ほとんどの場合都市計画法が適用されており、用途地域や用途地域別に定められた建蔽率と容積率によって、建てる住宅の面積に制限があります。

建蔽率とは、住宅を空から見た状態の面積（建築面積）を敷地面積で割った値を、パーセントで表示するのですが、空からみた状態の面積といっても、屋根の面積ではありません。

住宅の模型を思い浮かべてほしいのですが、模型の屋根の部分を取りはずすと、柱や壁で囲まれた住宅内部が表れます。

面積とはこの柱や壁で囲まれた部分を言います。

下の図の「住宅内部」の部分と「玄関ポーチ」の部分を合計した面積が建築面積と呼ばれます。
建蔽率はこの建築面積を敷地面積で割った値です。

容積率とは、延床面積を敷地面積で割った値です。

床面積は、柱や壁そして窓などで囲まれて、外部に開放されていない部分の面積をいい、「玄関ポーチ」のような部分は面積に参入されません。

２階建ての住宅の場合は、１階と２階の床面積の合計が延床面積となります。
この延床面積を敷地面積で割った値が容積率というものです。

床面積には別棟で建てられた車庫や物置の面積も参入されますが、車庫（自転車置場も含みます）については、延床面積の１/５までの面積は、容積率を計算する時に除外できます。
ただし、建築面積には参入されますので注意して下さい。

住宅用地として最も良好な環境を保つ為に、いちばん厳しい制限をしているのが第一種低層住居専用地域です。
一般には、建蔽率４０％ 容積率６０％ が指定されています。

中古住宅の物件情報の中には再建築不可と、備考欄に書かれたものがあります。
付近の相場価格から見ると割安な物件ですので、気になるところです。
この質問もそんな気になる方からの質問でした。
参照 ⇒ 再建築不可～一戸建てってどうよ？ 08.05.17

再建築不可とは・・・・・建替えが出来ない物件という意味です。つまり、解体して新たに建築することは出来ません。
逆に言うと、解体せずに既存の構造体を残したまま、同じ用途のものであれば建てられます。
注意をする点は、建築確認申請が必要な工事は出来ませんということです。

最近流行りのリノベーションですね。

再建築不可になっている理由には

• 道路との関係
• 都市計画の線引きの関係

などがほとんどの理由です。

道路との関係とは、都市計画区域に建つ建築物には、接道義務というものがあります。
４メートル以上の幅員がある道路、しかも建築基準法上、道路と認められる道路に敷地が接していなければなりません。
図にすると下のようなことです。

見かけはどこから見ても道路です。
人も通るし車も通る。道路の幅員は４メートルあります。ところが、再建築不可となっているケースは、古い街並みのところには、たくさんありますから注意が必要です。

これらの道路は私道（わたくしどう）なのです。

欠陥住宅ってなかなか無くなりません。
いつかあなたのお役に立ちますように！

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