住宅の売却の記事一覧

住宅の売却を依頼して、やっと買手が見つかりました。
さて・・・売買契約をしなければなりませんが、物件が遠くにあり、スケジュールも詰まっています。
とても契約には行けそうもありません。

中古住宅売買のように個人間で売買契約が行なわれる場合には、物件の所在地または、買主さんの居住地で行なうのが一般的です。

買主さんに物件を紹介した不動産会社の事務所や、売主さんから売却を依頼された不動産会社の事務所で契約を行なうのですが、売主さんが遠くに住んでいて、飛行機の予約がなかなか取れないとか、仕事のスケジュールがビッシリで、まったく予定が立たない・・・こんな時には、売買契約を持ち回りで行ないます。

契約書や重要事項説明書が準備できたら、まず売主さんの署名・捺印をいただくために、書類一式を郵送で売主さんに送ります。

売主さんから書類が戻ってきたら、日時を決めて買主さんが契約書に署名・捺印をする・・・こんな感じで売買契約が行なわれます。

契約時の手付金は、売主さん側の不動産会社が預かったり、売主さんの指定口座へ振り込んだりして、契約手続きは終了します。

このように売主さんがいない売買契約では、仲介する不動産会社への信頼が前提になっています。
それだけに、買主さんとしては、仲介する不動産会社の情報はしっかりと把握しておくことが必要です。

1,000万円とか2,000万円もの売買契約が郵送で行なわれる。
初めての方にとっては、チョッと信じられない事かもしれませんが、それだけ不動産仲介会社は大きな責任を負っているものです。

あなたの街の信頼できる不動産屋さんはどこですか？

住宅の売却を専任媒介によって依頼する場合、どのような条件で考えた方がいいのでしょうか？

高く売ってくれそうな会社・・・と考えるのは間違いです。
高く売るということは時間がかかるということにもなります。

売却するには理由があるわけですし、売却して得た資金の使い途も予定しているわけですから、最も大事なことは・・・早く売ってくれそうな会社となります。

具体的には

• 査定価格が高過ぎない
• 購入見込み客を保有している
• 新聞折込などを定期的にやっている
• 集客力のあるウェブサイトを持っている

などが上げられます。

会社の規模が大きい小さいはあまり関係がありません。情報を多く発信している会社ほど、見込み客がおり、潜在見込み客に対するピーアールの機会が多く、他の不動産会社からのアプローチも多くなり、購入客発掘の確率が高まるものです。

インターネットが果たす役割は、不動産業界でもたいへん高いものになっていますが、インターネットとは無縁の人もまだまだたくさんいます。
折込チラシや捨て看によるオープンハウスの開催は、泥臭い営業方法ですが、いまだに効果のある方法となっています。

オープンハウスを行なっていると、来場者の生の声を聞くチャンスがありますので、それだけに売れる価格を肌で感じる事ができるものです。
不動産査定はあくまでも理論上でてきた価格ですが、実際に物件を見る人たちの声からは、販売価格の妥当性を確認することが出来るわけです。

つまり・・・オープンハウスを定期的にやっている会社ほど、売れる価格に敏感であり、情報発信の機会も多く、早く売却出来る可能性が高いと言えるのです。

住宅の売却を不動産会社に依頼するパターンとしては

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

以上の３つがあるのですが、どのパターンでも、売買が成立した時に支払う手数料は同じです！ と前回お話ししました。

３つのパターンは大きく２つに分けることが出来ます。
それは
専任契約と一般契約です。

専任契約は、１社に売却を依頼する方法であり、一般契約は複数の不動産会社に依頼することができます。

専任契約のうち 専属専任媒介契約は、依頼した会社に一切を任せることになり、売主さん自身が知り合いや取引先に『私の住宅 買いませんか』といった販売活動は出来ません。
専属で無い場合には、このような売主さん自身が販売活動を行うことは出来ますが、依頼した不動産会社に報告をする義務があり、売主さん自身の活動によって売買が成立した場合でも、仲介手数料の支払いは必要となります。

これに対し一般媒介契約は、自由に売主さんが販売活動をすることも出来ますし、複数の不動産会社に依頼をして、売買を成立させた不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

一般媒介契約の方が、たくさんの会社に依頼できるため、それだけ購入希望者を早く見つけられそうですが、案外そうでもない事情があります。
住宅の売却を依頼するなら、専属専任媒介契約か専任媒介契約が望ましい理由があります。

一般媒介では不動産会社の動きが悪くなる

不動産仲介会社の収益は仲介手数料で成り立っているのですが、成功報酬ですので“水もの”なわけです。
売買を成立させて始めて報酬が入ってきますので、一生懸命に頑張り、宣伝広告にも力を入れても、他の不動産会社に決められたら、一銭の収入もありません。
頑張ったことがすべて無駄になってしまいます。

無駄になることを知っていながら一生懸命になる人はいません。
単純な理屈です。

これに対し、専任の場合には、売主さんからの仲介手数料は約束されているようなものです、おまけに運よく買主さんも自ら見つけることが出来たら、買主さんからの仲介手数料も入ってきます。
これを両手と言うのですが、両手の可能性があるから専任の場合には、頑張るものなのです。

ここで、一般媒介はたくさんの不動産会社に依頼できるが、専任媒介の場合には１社だけ・・・やっぱり一般の方が有利なのでは・・・と思うところですが、現在は、不動産会社の全国情報ネットが存在し、どこの不動産会社に依頼しても、売り物件情報は全国に行き渡るようになっています。

そんな意味で、一般でも専任でも情報の伝わり方はいっしょです。
それならば、不動産会社が頑張ってくれる専任の方が、売主さんにとっては有利なパターンなのです。

次回は不動産会社を１社に絞るポイントは？
について・・・・・

欠陥住宅ってなかなか無くなりません。
いつかあなたのお役に立ちますように！

• 欠陥住宅防止ネット
• マイホーム大作戦
• リフォーム相談室