2009年06月の記事一覧

先日すこし変わった質問がありました。
質問内容が変わっているということではなく、そこに書かれていることが不思議な内容だったのです。

土地の売買契約を済ませた方が、その土地を仲介した業者と、今度は住宅の検討に入りました。
プランの検討から見積まですすみ、だいたい案がまとまったので、住宅ローンの本審査申込の直前に、その仲介会社から、商談を断られ土地の売買契約も解除し、売主に対しては融資不承認による解約と説明するというものです。
断ってきた理由は『値引きし過ぎたから』だそうです。

すごく気に入った土地だったので、何とかこの土地に住宅を建てる方法は無いだろうかというのが、質問された方の趣旨なのですが、この経緯を聞いて、非常に不思議に思ったのです。

建築条件が付いた土地では無いようです。
仲介会社が、売主には内緒で勝手に条件を付けて、建築工事の受注をとろうと考えた結果のようです。

まさに『他人のふんどしで相撲を取る』というやり方で、振回された買主さんはいい迷惑です。
このようなやり口で商売をしている不動産会社があるのですね。

建築条件付きの土地の販売については、一定の規制があります。
売買契約書には、停止条件や解除条件が明記されなければならないのですが、もちろんそのような文言は契約書にはどこにも書いてないはずです。

しかし、実質は建築条件付きの契約となっているわけです。
土地の案内時点から、たぶん口約束のような話があって、進んでしまったのだと思います。

買主さんが建築条件を無視して、土地の引渡しを求めることは可能なのですが、単に仲介会社と交渉するだけでは解決しないと思います。

このようなことが不動産取引の現場では行われています。
仲介会社の『甘い言葉』には気をつけてくださいね！

この質問と回答についてはこちら⇒ 契約破棄・・・～一戸建てってどうよ？ 09.06.24

昨年からの不景気の影響によって、業績不振や赤字転落となる企業が増え、賃金カットやボーナスカットとなり住宅ローンの返済に窮する人の増加が懸念されています。
住宅ローンが払えなくなったらに書いたのですが少し補足しますので、併せてお読み下さい。

住宅金融支援機構では、返済方法の変更を制度化しています。具体的には３つの方法があり、それらを組み合わせて返済方法を変更することも出来ます。

• 返済期間の延長
• 一定期間、返済額を減額
• ボーナス払いの減額や取止め

返済方法の変更には審査がありますので、延滞がおこる前に相談に行く方が良いと思います。

この問題は全国的なことであり、社会問題ともなっていますので、民間金融機関でも返済の相談には応じてくれると思います。
その場合でも、やはり、延滞がおこる前の方が銀行は相談にのりやすいものです。

延滞がおきて督促状がくる前に相談に行ってください。

相談の結果、任意売却となった場合には、引越し費用などを売却費用として見てくれる場合もあります。とにかく早めに相談にいき、競売になることはできるだけ避けて下さい。
任意売却であれば、普通の生活をしていられますし、売却後の残債務も少なくなります。

住宅ローンの延滞が始まると、どうしても気持ちが落ち込み、家族の間でも笑顔がなくなったりします。
場合によっては、離婚とか家族崩壊ということにもつながっていきます。
先行きを悲観しないで、大事なものは家族です。状況が悪くならない早めのうちに相談に行ってください。

住宅が建てられる敷地は、ほとんどの場合都市計画法が適用されており、用途地域や用途地域別に定められた建蔽率と容積率によって、建てる住宅の面積に制限があります。

建蔽率とは、住宅を空から見た状態の面積（建築面積）を敷地面積で割った値を、パーセントで表示するのですが、空からみた状態の面積といっても、屋根の面積ではありません。

住宅の模型を思い浮かべてほしいのですが、模型の屋根の部分を取りはずすと、柱や壁で囲まれた住宅内部が表れます。

面積とはこの柱や壁で囲まれた部分を言います。

下の図の「住宅内部」の部分と「玄関ポーチ」の部分を合計した面積が建築面積と呼ばれます。
建蔽率はこの建築面積を敷地面積で割った値です。

容積率とは、延床面積を敷地面積で割った値です。

床面積は、柱や壁そして窓などで囲まれて、外部に開放されていない部分の面積をいい、「玄関ポーチ」のような部分は面積に参入されません。

２階建ての住宅の場合は、１階と２階の床面積の合計が延床面積となります。
この延床面積を敷地面積で割った値が容積率というものです。

床面積には別棟で建てられた車庫や物置の面積も参入されますが、車庫（自転車置場も含みます）については、延床面積の１/５までの面積は、容積率を計算する時に除外できます。
ただし、建築面積には参入されますので注意して下さい。

住宅用地として最も良好な環境を保つ為に、いちばん厳しい制限をしているのが第一種低層住居専用地域です。
一般には、建蔽率４０％ 容積率６０％ が指定されています。

欠陥住宅ってなかなか無くなりません。
いつかあなたのお役に立ちますように！

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