2009年07月の記事一覧

今年の４月からスタートした法律があります。
スタートとは言っても、以前の法律を改正したものですが 改正省エネルギー法です。

この法律では、年間150棟以上を供給する住宅事業主（建売住宅）に対して、住宅の省エネ性能の向上を促す措置を設けることが義務付けされました。

将来的には、注文住宅にもこの措置が義務付けされるようで、住宅会社としては性能・機能面での向上を計っていかなければならないようです。

具体的には、断熱性能や空調・換気・給湯・照明設備の高効率化を図り、省エネルギー性能の平均値が表示されるようになります。

当初は、１棟ごとの性能表示はなされないようですが、いくいくは戸別に省エネルギー性能が表示され、住宅全体の省エネルギー化を図っていこうという国の考え方です。

この法律改正に伴い、品確法にもとづく住宅性能表示制度の一部が改正されています。
詳しくは⇒ 改正省エネルギー法について

先日、こんな相談がありました。
住宅の売買契約を締結し、銀行に住宅ローンの申込をする段になって、勤務先から給与のカットを通告されたとのこと。

給与のカットは、住宅ローンの返済計画に狂いが生じます。
どう計算しても返済できない様子です。

このまま住宅ローンの手続きを進め、融資承認が為されると、引渡しが行なわれ新居を手に入れるのと引き換えに、苦しい住宅ローンの返済がはじまります。

何とか契約解除をすることができないか？・・・という相談です。

この方も、やはり事前審査を省略していきなり売買契約を締結し、住宅ローンの本申込へと進められたようです。
ですが問題は、契約手続きにあるわけではなく、契約後の解除の方法をどうのようにということですが・・・・

融資不承認による契約解除・・・いわゆるローン条項というものですが、これはあくまでも買い手が住宅ローンの利用を予定して契約をし、予定していた住宅ローンが不承認となった場合に契約が解除できるという、解除条件付き契約の形態です。

このローン条項によって解除ができる要件としては、

• 買い手が契約後すみやかに住宅ローンの申込を行うこと
• 審査のための必要書類をもれなく提出して、融資が承認されるように努力する義務を行なったこと

このようなことがあります。

つまり、故意に融資が承認されないようなことをやってはいけないということなのですが、相談者の方の事情はかなり異なります。

契約履行の意思はあるのですが、給与のカットによって、契約時に想定していた返済計画が実行できないというものです。したがって、融資が承認されて契約を履行すると、間違いなく生活が破綻してしまうということになってしまいます。

このような場合に、契約が解除できるかどうかというのがポイントです。

ローン条項によって契約解除をする為には、通常の審査を行なった結果“不承認”とならなければなりません。
銀行の審査は、所得証明によって行なわれますので、昨年末までの所得で審査が行なわれます。
ただ、その後、勤務先が倒産したりリストラされたりというのは、最近ではめずらしい事ではなく、審査を行なう金融機関としては、このような事情の変化については、当然本審査時には考慮します。

昨年の所得証明以外に、改訂される給与辞令など、客観的に所得が下がる証明があれば、審査の材料となり、返済比率を満たさなければ不承認となる可能性があります。

次に予定した金融機関の審査が不承認となった場合に、売主である業者が素直に契約解除に応じるか？
ということを考えなければなりません。

先に書きましたように、事前審査なしで契約を締結した経緯から想像されるのは、契約をせかせて行なったというものです。
極端に言うと、“何がなんでも契約させる”という、強引な業者であることが予想されます。
そのような業者が、簡単に契約解除に応じるとは思えません。
ノンバンクを利用してでも、融資を実行させようとはたらきかけることが考えられます。

そこで、契約書に記載されているローン条項をもう一度見てほしいのです。
通常は、ローン条項には、利用する金融機関や返済年数、適用金利が記載されています。

これは、予定している住宅ローンを特定する事によって『住宅ローンなら何でもあり』という、実質的にローン条項を適用させないようにする売主側にとって有利な条件を排除しようとするものです。

ローン条項に記載されている金融機関での審査が不承認となった場合には、売主としても、しつこく別の住宅ローンで・・・とはできまんから、解除できる可能性は高くなります。

ところが、具体的な住宅ローンが特定されていない場合には、ノンバンクを利用して・・・・ということに抵抗できません。

これから売買契約を予定している方は、必ずローン条項に具体的な金融機関名や、住宅ローンの内容が記載されているかどうか確認して下さい。
記載されていない場合には、記載してもらいましょう。

それから、契約前に金融機関を特定して事前審査の承認を受けてから契約することがあたり前だということを、再度、念をおしておきたいと思います。

事前審査については 契約前に必ず事前審査ををご覧下さい。

中古住宅を購入されたお客さんから、サッシについているゴムパッキンのカビ、なんとかならないかと相談されていました。

サッシはもう生産されていない為、ゴムパッキンの代替品が無く、困っていたところ・・・・・頑固なカビを落す方法があるとのことで、この道のプロに実験をしてもらいました。

←使ったのはこのようなもの

みごとにカビが落ちてしまいます。
ジェルタイプなので、流れ落ちることも無く、カビのある部分にピンポイントで塗ることができ、塗ってからしばらく時間をおいて拭き取ると、黒く変色していたゴムパッキンがみごとにキレイになります。

ただしかなり強力なようで、ホーローやカラーアルミなど、表面処理されている部材への影響もあるようです。
アルミやプラスティックなど、使う部分の素材を確認してから使ったほうがよいようです。

欠陥住宅ってなかなか無くなりません。
いつかあなたのお役に立ちますように！

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