欠陥住宅防止ネット

前のページで見ていただいたように、金利の差が1.5％あるだけで、１年分の返済額に相当する差が出るものなのです。

現在、住宅ローンには

• 長期固定型（フラット３５など）
• 変動金利型
• 期間固定型

の３タイプがありますが、ゆとりをもった返済計画と、無駄な金利を支払わない計画の両立を考える必要があります。

ここでは、その検討方法をお伝えします。

まず、無理なく返済できる年間の予算を算出します。その返済額が、変動金利型の最も低い金利タイプしか選択できないようであれば、将来、金利が上がった時にたいへんなことになってしまいますので、借入額など、資金計画をもう一度見なおして下さい。

年間の返済予算額が、フラット３５の返済計画でも大丈夫となった場合や、期間固定型１０年固定の返済計画でも大丈夫となった場合に、以下のことを検討して下さい。

Aさんは、月々７万円、ボーナス２０万円の返済が可能です。
すると、年間返済予定額は１２４万円となります。

３５年長期固定型の返済は、金利3.5％の場合 年間約１２４万円で、返済予定額とピッタリです。
そこで、３年固定型、金利1.3％の場合の返済額を算出すると、年間８９万円となります。

ここで、124－89＝３５万円の差が生まれます。
当初３年間は、年間８９万円の返済ですので、３年間で１０５万円の差が生まれます。
３年後、当初３年間の優遇金利は終わりますが、その後も基準金利より－1.2％が適用される商品がほとんどですので、３年後のシュミレーションをしてみます。

３年後、基準金利は3.1％と仮定します。すると適用金利は1.9％となります。この時に、当初３年間の差額として生まれた１００万円を繰上げ返済します。
繰上げ返済後の支払いは、返済年数を縮める方法と、返済額を減額する方法がありますが、返済額を減らす方法で検討します。

４年目からは年間返済額が、９３万円となります。それでも予算額の１２４万円からは３１万円の余裕があります。
４～６年目で更に約１００万円の余裕が生まれますので、７年目になる時にもう一度１００万円を繰上げ返済します。この時に、金利が上がって4.7％になったと仮定します。その時の適用金利は、マイナス1.2％ですので、3.5％となります。
７年目以降の年間返済は、約１０９万円となります。

このまま推移していって３５年間たつと、フラット３５の場合の返済合計額は 約4,370万円ですが、上に書いた方法で返済をすると、3,710万円という結果になります。その差は660万円にもなるのです。

ここで、こんな心配が出てきますね。
７年目で、金利がもっと上がったらどうしよう？
Aさんは、もともと年間１２４万円が返済予算額でした、そこで、１２４万円の返済額だと、金利は何％まで上がっても大丈夫なのでしょう？

答えは、適用金利が4.6％、基準金利5.8％までは大丈夫なのです。

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