固定資産税と都市計画税

住宅を所有すると固定資産税と都市計画税が課税されます。
税率は固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%となっていますが、これらの税率を課税標準額に乗じて算出されたものが、年税額となります。
税金は大変気になるものですので、あらかじめ税金がどのくらいになるのか、計算方法をお伝えします。

土地の課税標準額は、固定資産の評価額とは少し異なります。土地の価格はその時の景気に左右されて、相場が上下します。それにつれて公示地価も変動しますので、役所では毎年面倒な計算をやっているようですが、ここでは簡単に概算で算出する方法をお伝えします。

固定資産評価額は固定資産課税台帳というものがあり、土地の所有者であれば確認できるのですが、所有権移転前ではできません。そこで、固定資産評価に変わる、相続税路線価を調べて1㎡あたりの単価を調べます。

国税庁の財産評価基準書へアクセスします。
3年分の路線価データがありますので、最新の年度をクリックして、地域を選んでいくとやがて地図が表示され、地図の道路部分に1㎡あたりの単価が記載されています。

この単価を土地面積に乗じて算出されたものが評価額ですが、住宅が建つ土地の場合は、この評価額を1/2にしたものが課税標準額となります。

例えば、200㎡の土地で路線価が50,000円の場合、評価額は1,000万円ですが、課税標準額は、半分の500万円となりますので、500万円に1.4%を乗じたもの=70,000円が土地の固定資産税です。

次に都市計画税は、評価額=課税標準額となりますので、1,000万円×0.3%=30,000円が都市計画税です。

両方合わせると、土地の税金は100,000円となります。

ただし、固定資産税や都市計画税は市町村税ですので、自治体によって軽減措置をとっているところがあります。
例えば東京都を始めとした多くの都市では、200㎡までの土地については、固定資産税課税標準額は評価額の1/6となり、200㎡を越えた部分については、評価額の1/3となります。
都市計画税は、200㎡までの土地については評価額の1/3、200㎡を越えた部分については、評価額の2/3となります。

建物の税金は、固定資産税は評価額に1.4%を、都市計画税は0.3%を乗じて計算しますが、評価額は自治体によって異なります。
全国平均では、木造住宅の場合1㎡あたり61,000円ぐらいと言われています。

新築では延床面積に61,000円を乗じたものが評価額ですが、当初3年間は1/2とする自治体が多く、これも軽減されています。
例えば、100㎡の住宅では評価額は610万円となり、課税標準額はこの半分の305万円です。これに1.4%を乗じたものが住宅の固定資産税42,700円となります。

都市計画税は、評価額610万円に0.3%を乗じて、18,300円となります。

土地と建物の合計は、161,000円となります。
(建物の固定資産税は3年経過すると軽減措置がなくなりますので気をつけて下さい)

中古住宅の場合には、建物部分の税金が築年数によってかなり変わります。
木造住宅の場合の法定耐用年数は22年ですので、22年経過すると評価は 0円と思いがちですが、残存価格というものがあって、当初の評価額の20%がず~と続きます。

つまり築40年でも50年でも、当初の評価額の20%については課税されるということです。
40年や50年前の評価額は、現在ではわかりませんので、今と同じ価格と仮定すると、先ほどの100㎡の住宅では122万円となります。

122万円に固定資産税1.4%と都市計画税0.3%を乗じますと20,700円が、中古住宅の建物部分の税金となります。
(築年数の古い建物はもっと税金は低くなります)