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長期固定金利よりも得な期間固定金利タイプの選択

前のページで見ていただいたように、金利の差が1.5%あるだけで、1年分の返済額に相当する差が出るものなのです。

現在、住宅ローンには

  • 長期固定型(フラット35など)
  • 変動金利型
  • 期間固定型
の3タイプがありますが、ゆとりをもった返済計画と、無駄な金利を支払わない計画の両立を考える必要があります。

ここでは、その検討方法をお伝えします。

年間返済予定額を算出する

まず、無理なく返済できる年間の予算を算出します。その返済額が、変動金利型の最も低い金利タイプしか選択できないようであれば、将来、金利が上がった時にたいへんなことになってしまいますので、借入額など、資金計画をもう一度見なおして下さい。

年間の返済予算額が、フラット35の返済計画でも大丈夫となった場合や、期間固定型10年固定の返済計画でも大丈夫となった場合に、以下のことを検討して下さい。

一言メモ
例題があった方が分かりやすいので
2,500万円を35年返済で行なうケースについてお話します。

フラット35で本当にいいの?

Aさんは、月々7万円、ボーナス20万円の返済が可能です。
すると、年間返済予定額は124万円となります。

35年長期固定型の返済は、金利3.5%の場合 年間約124万円で、返済予定額とピッタリです。
そこで、3年固定型、金利1.3%の場合の返済額を算出すると、年間89万円となります。

ここで、124-89=35万円の差が生まれます。
当初3年間は、年間89万円の返済ですので、3年間で105万円の差が生まれます。
3年後、当初3年間の優遇金利は終わりますが、その後も基準金利より-1.2%が適用される商品がほとんどですので、3年後のシミュレーションをしてみます。

3年後、基準金利は3.1%と仮定します。すると適用金利は1.9%となります。この時に、当初3年間の差額として生まれた100万円を繰上げ返済します。
繰上げ返済後の支払いは、返済年数を縮める方法と、返済額を減額する方法がありますが、返済額を減らす方法で検討します。

4年目からは年間返済額が、93万円となります。それでも予算額の124万円からは31万円の余裕があります。
4~6年目で更に約100万円の余裕が生まれますので、7年目になる時にもう一度100万円を繰上げ返済します。この時に、金利が上がって4.7%になったと仮定します。その時の適用金利は、マイナス1.2%ですので、3.5%となります。
7年目以降の年間返済は、約109万円となります。

このまま推移していって35年間たつと、フラット35の場合の返済合計額は 約4,370万円ですが、上に書いた方法で返済をすると、3,710万円という結果になります。その差は660万円にもなるのです。

金利が上がっても大丈夫?

ここで、こんな心配が出てきますね。
7年目で、金利がもっと上がったらどうしよう?
Aさんは、もともと年間124万円が返済予算額でした、そこで、124万円の返済額だと、金利は何%まで上がっても大丈夫なのでしょう?

答えは、適用金利が4.6%、基準金利5.8%までは大丈夫なのです。

こんな返済シミュレーションを簡単にやってしまうExcelシートをご紹介します。
返済シミュレーションEXCELシート『どれがいいのか?住宅ローン』

ちょっとだけコラム
変動金利型は、金利が最も低いので有利には思いますが、6ヶ月ごとに金利が変わる可能性があることと、急な変動に対応する必要があります。
そんな理由で、期間固定型をおすすめしています。
状況によって、3年固定から5年固定や10年固定に切り替えて、リスクを出来るだけ減らすことなんかも出来ます。
ただし、最終的な判断は、ご自身でやってくださいね!!

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