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金利タイプを徹底的に分析してみたら

下の表は、1000万円の住宅ローンを35年間で返済する場合の、金利別の返済額と借入残高を示したものです。
計算式を簡単にする為、年1回払いで計算している為、実際の数字は、返済額・残高ともこの表の数字より低くなります。

金利 年間返済額 返済額合計 3年後残高 10年後残高
1.0 340,037 11,901,289 9,272,664 7,488,684
1.1 345,784 12,102,447 9,284,838 7,521,954
1.2 351,588 12,305,583 9,296,865 7,554,974
1.3 357,448 12,510,688 9,308,746 7,587,741
1.4 363,364 12,717,754 9,320,482 7,620,252
1.5 369,336 12,926,771 9,332,072 7,652,505
1.6 375,364 13,137,729 9,343,516 7,684,496
1.7 381,446 13,350,619 9,354,816 7,716,225
1.8 387,584 13,565,430 9,365,972 7,747,689
1.9 393,776 13,782,152 9,376,984 7,778,886
2.0 400,022 14,000,773 9,387,852 7,809,814
2.1 406,322 14,221,282 9,398,578 7,840,471
2.2 412,676 14,443,667 9,409,162 7,870,856
2.3 419,083 14,667,916 9,419,603 7,900,966
2.4 425,543 14,894,015 9,429,904 7,930,801
2.5 432,056 15,121,954 9,440,065 7,960,359
2.6 438,620 15,351,717 9,450,085 7,989,639
2.7 445,237 15,583,293 9,459,967 8,018,640
2.8 451,905 15,816,667 9,469,711 8,047,360
2.9 458,624 16,051,824 9,479,317 8,075,799
3.0 465,393 16,288,752 9,488,787 8,103,956
3.1 472,212 16,527,435 9,498,121 8,131,829
3.2 479,082 16,767,859 9,507,320 8,159,420
3.3 486,000 17,010,008 9,516,385 8,186,726
3.4 492,968 17,253,867 9,525,318 8,213,748
3.5 499,983 17,499,422 9,534,118 8,240,485
3.6 507,047 17,746,655 9,542,786 8,266,937
3.7 514,159 17,995,552 9,551,325 8,293,103
3.8 521,317 18,246,097 9,559,735 8,318,985
3.9 528,522 18,498,272 9,568,016 8,344,581
4.0 535,773 18,752,063 9,576,170 8,369,892

金利が高いと返済額合計は多くなることは誰でも知っていることですが、では、
多く返済すると、借入残高は減らない!ことを知っていますか?
そんな馬鹿な話が・・・・・と思うかもしれませんが、
では、例えば 金利1.5%と金利3.0%の場合を見てみましょう。

多く払っても元金は減らない

金利 年間返済額 返済額合計 3年後残高 10年後残高
1.5 369,336 12,926,771 9,332,072 7,652,505
3.0 465,393 16,288,752 9,488,787 8,103,956

上の表の1.5%の場合、年間返済額は 369,336円です、3年間で1,108,008円を返済します。
3年後の残高は 9,332,072円ですから、元金は 667,928円減っています。

次に3.0%では、年間返済額は 465,393円、3年間で1,396,179円を返済します。
3年後の残高は 9,488,787円ですから、元金は 511,213円しか減っていません。

1.5%と3.0%の比較では、3年間で 288,171円も多く返済したのに、元金は逆に 156,715円も多く残っているのです。

金利の違いによる返済額の差は皆さん気にしますが、借入残高(元金)の減り方はあまり気にしていません。
ご覧のように3年間では、288,171円+156,715円=444,886円もの差が出ているのです。

この差は、1年間の返済額に相当します。
つまり高い金利タイプを選ぶと、3年間で1年分を損することになります。

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