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不動産会社の役割について

建売住宅のチラシを見ると、ほとんどの場合

  • 事業主・販売主
  • 販売代理・販売提携
と2つ以上の宅建業者の名前が記載されています。

事業主・販売主は売主のことで、販売代理・販売提携は仲介業者のことです。

不動産会社が仲介に入る場合、一般的には仲介手数料を支払うことになりますが、建売住宅の場合には、仲介業務ではなく、代理業務として不動産会社が仲介しますから、仲介手数料の支払いは必要ありません。

ところが、売れ残りの建売住宅の中には、不動産会社が仲介している物件もあります。その場合には、仲介手数料の支払いを求められることもありますので、販売代理か仲介(媒介)かを必ず確認しましょう。

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手付金の保全措置

大手デベロッパーの建売住宅はほとんど、販売代理業者が実際の販売を行います。
大手デベロッパーは、開発・企画が主たる仕事であって、実際の販売は系列または子会社である不動産販売業者に販売を委託します。

販売代理業者と契約した建売住宅は、引渡しまで販売代理業者の責任で手続きが進みます。
住宅ローンの手続きとか、登記手続きとかですね。瑕疵補償に関することは売主であるデベロッパーが対応します。

契約時には手付金を支払いますが、完成物件の場合は10%を超える金額、未完成物件の場合には5%を超える金額を支払う場合、手付金の保全措置が義務付けされています。保全措置とは、具体的には保証保険に加入したり、銀行が保証を行なって、万が一売主が経営破たんし、契約が履行されなくなった場合、手付金を買主に返還するための措置です。

一言メモ
最近は不動産会社の倒産が非常に多く、保全措置がとられていない場合、手付金は戻ってきません。そこで、手付金を多く支払って、保全措置をとるようにした方がいいのではと思っています。

仲介業者への仲介手数料

販売代理ではなく、仲介(媒介)によって販売されている場合には、仲介手数料の支払いが必要となります。
宅建業法で定められている仲介手数料は、売買金額が400万円を超えると、売買金額の3%+60,000円が手数料です。これに消費税が加算された金額を支払うことになります。

例えば3,000万円の物件であれば、(30,000,000×0.03+60,000)×1.05 が計算式です。(消費税5%の場合) 答えは・・・・・
1,008,000円です。

けっこう大きな金額です。
売主と直接契約できた場合には、本来支払わなくてもよい費用ですから、建売住宅を仲介業者経由で購入する場合には、必ず値引きの交渉をしましょう。仲介手数料分はせめて値引きしてもらわないと割りにあいません。

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