知っておきたい3つの媒介契約の特徴

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不動産査定が終わり、最初の販売価格が決まったら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類あるのでその特徴を解説します。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約は次の3種類です。

＊（注１）専任媒介契約の場合には、売主さんが自ら買主さんを探す活動が出来ます。
＊（注２）専属専任媒介契約の場合には、売主さんは自ら買主さんを探すことが出来ません。

どの契約形態にするかは売主さんが決めますが・・・

複数の会社に依頼したした方が早く売れるの？

といった疑問が浮かぶかもしれません。

不動産市場はネットワーク化が図られておりどこに頼んでもたくさんの不動産会社に情報が行きわたります。
その為、複数の会社に依頼する一般媒介契約の方が早く売れる・・・ということはありません。

むしろ一社に任せた方が窓口もひとつですし、いろいろ相談にも乗ってくれます。ただし、任せた会社によっては力不足で3か月間が無駄になってしまうこともあります。

「3か月間が無駄に・・・」と述べましたが、媒介契約の契約期間には制限があります。

「専任媒介」と「専任」は法律で最長3か月と定められており、一般的には法律どおり3か月としています。そのため力不足の不動産会社に任せた場合、3か月間で売ることができず、別の会社に改めて3か月間依頼するようなことが起きてしまいます。

できるだけ早く売却するためには、媒介契約を締結する不動産会社を十分に比較検討し、その特徴や力量を見きわめて選択することが重要です。

媒介契約締結後に不動産会社の選択が間違っていたと気づく場合がありますが、契約期間中の契約解除はなかなか難しく、契約期間が終了するまで我慢して待つことになるでしょう。

媒介契約は3種類ありますが、特徴の違いから「一般」と「専属専任か専任」の2種類と捉えるほうがわかりやすいと思います。なぜなら専属専任と専任の違いはわずかなもので、自己発見取引ができる「専任」を選択するほうがよいと言えるでしょう。

では「一般媒介」と「専属専任か専任」の違いをすこし掘り下げていきます。

複数の会社から査定書が提出され各社を比較検討した結果、1社にしぼり切れない場合は、まず3か月間一般媒介で販売活動をスタートさせる方がよいでしょう。

3か月間で売却できればそれでＯＫですし、万が一売却できなかった場合に、数社の中からもっとも信頼できそうな会社に、次の3か月間専任で依頼するといった考え方です。

一般媒介は複数社が販売するので競争原理が働きますが初期の頃であって、売出しから1か月経過しても広告に対する反響が悪いなど、苦戦を強いられることが予想される場合はモチベーションが低下するものです。

そのため競争原理が働くのは当初の1か月間と考え、じょじょに動きが鈍くなる会社があり、自然に任せるべき会社が絞られてきます。

つまり一般媒介は専任とする会社が絞れない時に、3か月かけて信頼できる会社をスクリーニングする目的で行い、運がよければ当初の3か月間で売却できる可能性に期待するといった考え方がおすすめです。

一般媒介は複数の不動産会社と媒介契約を締結し、すべての会社に販売活動をお願いできます。ただし販売価格は共通であり、売買条件も同じでなければなりません。

また媒介契約時に依頼する会社を決めておき各社に通知するか、または媒介契約を締結するたびに各社に通知する「明示型」と、媒介契約する会社に対し他の媒介業者を通知しない「非明示型」があります。

一般媒介は専属や専任と違い複数の会社が販売活動を行うので「競争原理」が働く特徴があります。競争原理をなお一層働かせるためには「明示型」がよいのですが、媒介業者が増えるたびに各社に連絡する手間がかかります。

また、販売価格を変更する場合にも各社に連絡しなければならないなど、売主さんの手間が予想以上にかかる場合があるので、ある程度依頼する業者数は絞ったほうがよいかもしれません。

専任媒介と専属専任媒介の相違点は以下のようなことです。

自己発見取引の制限は売主さんにとってデメリットとも言え、ほかの２点についてはメリットが多いわけではないので、専任媒介で売主さんは十分だと言えます。

では注意点としてどのようなポイントがあるのでしょうか。

契約期間は最長3か月

契約期間が最長3か月であり、万が一、力のない不動産会社を選び契約すると3か月間が無駄になる可能性がある・・・ということは既に述べたとおりです。

媒介業者の変更は契約期間に合わせて

媒介契約期間中に不動産会社を変更しようとしても、不動産会社の合意が得られなければ、違約金などの支払いを求められるなど面倒があるものです。

変更する場合は契約期間終了まで待ち、円満に行うほうがベターです。
仮に不動産会社に落ち度や不誠実な行為があったとしても、相手が非を認めて解約するまでには時間がかかります。

それよりも、契約終了まで待ったとしても最長で3か月です、焦らず待つことが重要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

3か月間を1社に任せる専任媒介は、不動産会社の選択がもっとも重要なことです。不動産査定を複数の会社に依頼し、その中からもっとも信頼できそうな会社を選ぶプロセスは、専任媒介では欠かせない鉄則とも言えるでしょう。

複数の不動産会社に不動産査定を依頼するならが便利です。

媒介契約を締結すると、不動産会社は販売活動をスタートさせます。
具体的な販売活動は「早く高く売れるための販売活動」をご覧ください。