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住み替えを計画するにあたって返済中の住宅ローンがある場合、どのような手順で進めるのがよいのでしょうか？ 相談したくてもどこに相談するのがよいのかわからない場合もあるでしょう。
この記事では返済中の住宅ローンが残っている状態で、希望する物件へ住み替えする方法を解説します。
住み替えするまでの手順
住み替えする手順を考える場合、次のように2通りの方法があります。
- 現在の住まいを先に売る（売り先行）
- 新しい住まいを先に買う（買い先行）
どちらの方法になるかは、住宅ローンの借入残高と資金計画によります。
現在住んでいる住宅を売る前に新しい住まいを先に購入できると、引っ越しをしてから現在の住まいを売ることができ、仮住まいの必要もなくスムースな住み替えが可能です。
逆に現在の住まいを売り住宅ローンを完済しなければ、新しい住まいを購入できない場合は、仮住まいが必要になり場合によっては仮住まいの期間が長くなる可能性があります。
望ましいのは「買い先行」のパターンですが、このパターンが可能になるには現在の住まいの住宅ローンを返済しながら、新しい住まいの住宅ローンを借り入れできる場合に限ります。
買い先行が可能なケース
現在の住宅ローンの返済をつづけながら新しい住宅ローンを借りるには、2つのローンの返済が可能であることが必要です。
さらに現在の住宅ローンは住まいを売却することにより完済できることも必要です。万が一売却しても債務が残るようであれば、新しい住まいのローンに上乗せする「住み替えローン」が適用できることも条件となるでしょう。
このように現在の住まいが売れるまではの間は、2つのローン返済をつづける「ダブルローン」という方法になります。
ダブルローンの返済中は返済額も大きくなり、生活に支障がでないよう十分に検討し判断しなければなりません。
売り先行が一般的
ダブルローンは収入面でも厳しいものがあります。そのため一般的には「売り先行」で現在の住宅ローンを返済し、新たに住宅ローンを借りて新居を手に入れる方法になります。
「売り先行」では売却の代金で住宅ローンが完済できることが必要ですが、万が一できない場合は「住み替えローン」を使うことになります。
住み替えローンは、新しい住まい購入のための住宅ローンに、現在の住まいのローンの残債を上乗せする方法です。この場合も返済額は通常の住宅ローンよりも大きくなり、返済能力があるかどうかが問題となります。
また「住み替えローン」を利用した場合に、融資の実行と既存のローンの返済のタイミングの関係で、短い期間ですが「仮住まい」が必要になるケースが多いです。
「仮住まい」は避けられないと考えておくほうが無難です。
ストレスを避けるなら「売ってから買う」
売り先行は出来るだけ仮住まいの期間を短くしたいため、売りと買いのタイミングをできるだけ近づけるのが望ましいことです。
ただしそのためにはたいへんなストレスを感じる場合もあります。短い期間で新しい住まいを見つける必要もあり、物件選択で妥協してしまい後悔することになる可能性も高いでしょう。
新しい住まいをできるだけ理想的なものにしたければ、まず売却して住宅ローンを完済し、時間をかけて住み替え用の物件を探すのが無理のないことです。
住み替えの注意ポイント
住み替えの計画を立てる際にぜひ注意してほしいポイントが2つあります。
1つ目は住宅ローンについてです。
住み替えは「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用する場合もあり、住宅ローンの返済が大きな負担になることもあります。
また変動金利タイプを利用する場合には、将来の金利上昇リスクを十分に織り込んで計画を立てる必要があるでしょう。
注意してほしいぽいんとの2つ目は仲介する不動産会社です。
住み替えは現在の住まいの売却と新しい住まいの購入を、ほぼ同時期に行うため売却と購入を一緒に進めてくれる不動産会社は同一の会社でなければ難しいものがあります。
また「住み替えローン」を利用する場合には、金融機関から「同一の仲介会社」を条件づけられるものです。さらにできるだけ住み替えた結果の家計状況をよくするためには、できるだけ高く売りそしてできるだけ安く買うことを実現しなければなりません。
そのためにも仲介する不動産会社は信頼ができる会社であり、親身になって「売り・買い」の仲介業務を行ってくれる担当者でなければなりません。
安心な住み替えを実現するには不動産会社の選び方が重要です。不動産会社を選ぶ効果的な方法が不動産一括査定サイトの活用です。
