建売住宅(分譲住宅)の購入・契約時にここだけは確認したいチェックポイント

分譲住宅売買契約で気を付けるポイント

建売住宅(分譲住宅)の契約は、不動産売買契約を締結することによって契約が成立します。
契約の内容は、住宅が完成前か後かで、手付金の額が変わることに注意して下さい。
それでは、建売住宅の契約についてのポイントをお話しします。

建築確認申請などの手続

建売住宅は、着工前でも販売が出来ます。
新聞の折込チラシなどには、着工前の住宅の宣伝が入っています。
着工前なのに、販売できるの? と疑問に思うかも知れませんが、建築確認申請が済んでいれば、完成前や着工前でも販売ができることになっています。

着工前ですから、実物はどこにもありません。モデルハウスやパンフレットなどで、住宅の内容を確認して契約します。
先ほどの建築確認申請が済んでいることを必ず確認しましょう。

手付金の支払

契約時には手付金を支払いします。
未完成物件の場合には5%、完成物件の場合には10%を超える手付金を支払う場合には、売主は、手付金の保全措置をとる必要があります。

手付金の保全措置

手付金の保全措置には、保証委託契約によるものと、保証保険契約によるものがあります。
保全措置をとりますと、保証書が交付されますので、引渡しまで大事に保管して下さい。
保全措置の手続きを省くため、手付金を5%または10%以内にして契約を結ぶ場合が多いのですが、その場合には、宅地建物取引業者に対する保証措置がとられています。
契約に際し、事前に説明される重要事項説明書をしっかりと確認して下さい。

ローン特約条項

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合には、必ず、融資利用の特約による契約解除についての、契約条項があります。これをローン特約条項と言います。

契約後に金融機関に住宅ローンの申込みを行いますが、万が一、審査によって住宅ローンが適用されないか、大幅に減額された場合には、住宅を購入することが出来なくなります。
そのようなことを想定して、不動産売買契約の解除について明記されています。

契約は解除され、支払った手付金は返還されます。ただし、この解除には期限があって、契約書に明記されていますので、必ず確認して下さい。

建売住宅の引渡し

住宅が完成し、住宅ローンの金銭消費貸借契約が済むといよいよ引渡しです。
一般的には、提携ローンを使いますので、融資されるお金は代理受領によって、直接売主の口座へ振り込まれます。
代理受領が行われない場合でも、払い戻し・振込み手続きは、金銭消費貸借契約の時に行いますので、いわば素通りの状態で、お金は売主へ移動することになります。

抵当権設定や保存登記は融資実行と同時に手続きされます。この手続きは金融機関によって行われます。

購入した方への引き渡し手続きは、玄関キーを渡される事によって行います。
他に住宅設備機器の取扱説明書と住宅の保証書が交付されます。
保証書とはいわゆる10年保証を明記したものです。

建売住宅の10年保証

平成21年10月1日以降から10年保証は義務付けされていますので、必ず10年保証書が交付されます。
しかも自社保証ではなく第三者保証です。
第三者保証の無い住宅は現在はありませんので、必ず第三者保証の確認をしましょう。

意外と知らない「主要構造部と雨漏り」だけが10年保証の範囲
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