分譲住宅売買契約で気を付けるポイント
建売住宅（分譲住宅）の契約は、不動産売買契約を締結することによって契約が成立します。
契約の内容は、住宅が完成前か後かで、手付金の額が変わることに注意して下さい。
それでは、建売住宅の契約についてのポイントをお話しします。
建築確認申請などの手続
建売住宅は、着工前でも販売が出来ます。
新聞の折込チラシなどには、着工前の住宅の宣伝が入っています。
着工前なのに、販売できるの？ と疑問に思うかも知れませんが、建築確認申請が済んでいれば、完成前や着工前でも販売ができることになっています。
着工前ですから、実物はどこにもありません。モデルハウスやパンフレットなどで、住宅の内容を確認して契約します。
先ほどの建築確認申請が済んでいることを必ず確認しましょう。
手付金の支払
契約時には手付金を支払いします。
未完成物件の場合には5％、完成物件の場合には10％を超える手付金を支払う場合には、売主は、手付金の保全措置をとる必要があります。
手付金の保全措置
保全措置をとりますと、保証書が交付されますので、引渡しまで大事に保管して下さい。
保全措置の手続きを省くため、手付金を5％または10％以内にして契約を結ぶ場合が多いのですが、その場合には、宅地建物取引業者に対する保証措置がとられています。
契約に際し、事前に説明される重要事項説明書をしっかりと確認して下さい。
ローン特約条項
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合には、必ず、融資利用の特約による契約解除についての、契約条項があります。これをローン特約条項と言います。
契約後に金融機関に住宅ローンの申込みを行いますが、万が一、審査によって住宅ローンが適用されないか、大幅に減額された場合には、住宅を購入することが出来なくなります。
そのようなことを想定して、不動産売買契約の解除について明記されています。
契約は解除され、支払った手付金は返還されます。ただし、この解除には期限があって、契約書に明記されていますので、必ず確認して下さい。
建売住宅の引渡し
住宅が完成し、住宅ローンの金銭消費貸借契約が済むといよいよ引渡しです。
一般的には、提携ローンを使いますので、融資されるお金は代理受領によって、直接売主の口座へ振り込まれます。
代理受領が行われない場合でも、払い戻し・振込み手続きは、金銭消費貸借契約の時に行いますので、いわば素通りの状態で、お金は売主へ移動することになります。
抵当権設定や保存登記は融資実行と同時に手続きされます。この手続きは金融機関によって行われます。
購入した方への引き渡し手続きは、玄関キーを渡される事によって行います。
他に住宅設備機器の取扱説明書と住宅の保証書が交付されます。
保証書とはいわゆる10年保証を明記したものです。
建売住宅の10年保証
平成２１年１０月１日以降から１０年保証は義務付けされていますので、必ず１０年保証書が交付されます。
しかも自社保証ではなく第三者保証です。
第三者保証の無い住宅は現在はありませんので、必ず第三者保証の確認をしましょう。
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