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売主が業者の場合に買主が反社であった場合の損害金には制限がある

不動産売買契約書には『反社会的勢力の事務所等活動の拠点に係る制裁金の額』という項目があります。
一般的に使われる売買契約書の様式である「全国宅地建物取引業協会」のフォーマットでは、違約金が売買代金の20%、制裁金は売買代金の80%と記載されています。
ところが、売主が宅地建物取引業者の場合の様式には、違約金に関する項目はありますが、制裁金に関する項目がありません。

不動産売買契約書に明記する暴排条項

「暴力団排除条例」が全国の自治体で施行され、反社会的勢力への利益供与の禁止と、契約行為を行う時には反社会的勢力でないことを確認し、万が一相手方が反社会的勢力であった場合は、無催告解除できることを明記した暴排条項を契約書に設けることが努力義務とされ、ほとんどの契約書の様式には、暴排条項が設けられるようになっています。

不動産業界においても同様で、宅建協会の暴排条項は次のようになっています。

売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。
① 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。
② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。
③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
④ 本物件の引渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。
 ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
 イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
2 売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
 ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
 イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
 ウ 前項④の確約に反した行為をした場合
3 買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約する。
4 売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができる。
5 第2項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、第16条第2項の規定にかかわらずその相手方に対し、違約金(損害賠償額の予定)として標記の違約金(G)(売買代金の20%相当額)を支払うものとする。この場合の違約金の支払いについては、第16条第3項に準ずるものとする。
6 第2項又は第4項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し一切の請求を行わない。
7 買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第5項の違約金に加え、標記(H)(売買代金の80%相当額)の違約罰を制裁金として支払うものとする。この場合第16条第4項の規定にかかわらず、買主は本物件の所有権等移転登記の抹消登記手続き、及び本物件の返還をしなければならない。

売主が宅建業者の場合の様式では、赤のアンダーラインを付けた第3項7号の部分が削除されます。
つまり売買代金の80%相当額の制裁金はできません。

不動産売買契約における売主宅建業者への制約

宅建業者が売主となる売買契約にはいくつか制約があります。

  1. 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限(宅建業法33条の2)
  2. 事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等(宅建業法37条の2)
  3. 損害賠償額の予定等の制限(宅建業法38条)
  4. 手附の額の制限等(宅建業法39条)
  5. 瑕疵担保責任についての特約の制限(宅建業法40条)
  6. 手付金等の保全(宅建業法41条・41条の2)
  7. 宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限(宅建業法42条)
  8. 所有権留保等の禁止(宅建業法43条)

買主が反社勢力であった場合には、無催告によす契約の解除が可能です。
また、反社会勢力でないことを確認した上で契約しますので、後に反社勢力であったことが分かった場合には、虚偽による契約ですから契約違反にあたり損害金の請求が可能です。

しかし、宅建業法38条では損害賠償額の予定について次のような制限があります。

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

宅建業法38条により、例え相手方が反社勢力であったとしても、宅建業者でない場合には、損害金予定額は2割を超えてはならないことになります。

*買主が宅建業者の場合には、上の8項目の売主に対する制約は適用されないので、制裁金の額を自由に決めることができます。

契約後に相手が反社勢力と判明した場合の対処方法

「暴排条項」が設けられた契約書により契約するので安心ともいえません。
契約後に買主が反社勢力だったことが判明した時、仲介業者あるいは売主である宅建業者はどうすべきかを整理してみます。

契約後~引渡し前に反社勢力と判明した

引渡し前に買主が反社勢力だと分かった場合は、契約の解除を行います。
ただし相手は反社であることを隠して契約したわけですから、直接相手に「契約解除します」と言っても。簡単に「ああそうですか」とはならないでしょう。
契約解除には手順を踏むことが必要ですが、自分でやろうとはしないで専門の弁護士に依頼するのが確実です。

弁護士は、全都道府県に暴追センターがあるので、そちらに相談して弁護士を紹介してもらいます。

引渡し後に反社勢力と判明した

契約の目的物だった不動産を引き渡した後に、買主が反社勢力だった場合は、次の二つのすべきことがあります。

  1. 契約を解除する
  2. 引き渡した不動産の所有権を元に戻す

契約解除は上と同じく、解除権のある契約なので催告なく解除ができるので弁護士に依頼します。
問題は2番目の所有権の回復です。

  • 対象不動産に第三者の占有者がいる
  • 金銭消費貸借などに基づく抵当権が設定されている
  • 第三者の仮登記がある
  • 差押さえが登記されている

など買主との交渉だけでは解決しない場合もあります。
この場合もやはり弁護士に依頼して解決する方法を見出すことになります。

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