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返済額だけでは比較できない住宅ローン

分かれ道

住宅ローンの金利タイプはたくさんあって迷いそうですが、返済額だけの比較では検討不足です。金利の高低によって元金の減り方がすごく違います。繰り上げ返済などを加味して最適条件を検討しましょう。

金利タイプを徹底的に分析してみたら

下の表は、1000万円の住宅ローンを35年間で返済する場合の、金利別の返済額と借入残高を示したものです。
計算式を簡単にする為、年1回払いで計算している為、実際の数字は、返済額・残高ともこの表の数字より低くなります。

金利 年間返済額 返済額合計 3年後残高 10年後残高
1.0 340,037 11,901,289 9,272,664 7,488,684
1.1 345,784 12,102,447 9,284,838 7,521,954
1.2 351,588 12,305,583 9,296,865 7,554,974
1.3 357,448 12,510,688 9,308,746 7,587,741
1.4 363,364 12,717,754 9,320,482 7,620,252
1.5 369,336 12,926,771 9,332,072 7,652,505
1.6 375,364 13,137,729 9,343,516 7,684,496
1.7 381,446 13,350,619 9,354,816 7,716,225
1.8 387,584 13,565,430 9,365,972 7,747,689
1.9 393,776 13,782,152 9,376,984 7,778,886
2.0 400,022 14,000,773 9,387,852 7,809,814
2.1 406,322 14,221,282 9,398,578 7,840,471
2.2 412,676 14,443,667 9,409,162 7,870,856
2.3 419,083 14,667,916 9,419,603 7,900,966
2.4 425,543 14,894,015 9,429,904 7,930,801
2.5 432,056 15,121,954 9,440,065 7,960,359
2.6 438,620 15,351,717 9,450,085 7,989,639
2.7 445,237 15,583,293 9,459,967 8,018,640
2.8 451,905 15,816,667 9,469,711 8,047,360
2.9 458,624 16,051,824 9,479,317 8,075,799
3.0 465,393 16,288,752 9,488,787 8,103,956
3.1 472,212 16,527,435 9,498,121 8,131,829
3.2 479,082 16,767,859 9,507,320 8,159,420
3.3 486,000 17,010,008 9,516,385 8,186,726
3.4 492,968 17,253,867 9,525,318 8,213,748
3.5 499,983 17,499,422 9,534,118 8,240,485
3.6 507,047 17,746,655 9,542,786 8,266,937
3.7 514,159 17,995,552 9,551,325 8,293,103
3.8 521,317 18,246,097 9,559,735 8,318,985
3.9 528,522 18,498,272 9,568,016 8,344,581
4.0 535,773 18,752,063 9,576,170 8,369,892

金利が高いと返済額合計は多くなることは誰でも知っていることですが、では、
多く返済すると、借入残高は減らない!ことを知っていますか?
そんな馬鹿な話が・・・・・と思うかもしれませんが、
では、例えば 金利1.5%と金利3.0%の場合を見てみましょう。

多く払っても元金は減らない

金利 年間返済額 返済額合計 3年後残高 10年後残高
1.5 369,336 12,926,771 9,332,072 7,652,505
3.0 465,393 16,288,752 9,488,787 8,103,956

上の表の1.5%の場合、年間返済額は 369,336円です、3年間で1,108,008円を返済します。
3年後の残高は 9,332,072円ですから、元金は 667,928円減っています。

次に3.0%では、年間返済額は 465,393円、3年間で1,396,179円を返済します。
3年後の残高は 9,488,787円ですから、元金は 511,213円しか減っていません。

1.5%と3.0%の比較では、3年間で 288,171円も多く返済したのに、元金は逆に 156,715円も多く残っているのです。

金利の違いによる返済額の差は皆さん気にしますが、借入残高(元金)の減り方はあまり気にしていません。
ご覧のように3年間では、288,171円+156,715円=444,886円もの差が出ているのです。

この差は、1年間の返済額に相当します。
つまり高い金利タイプを選ぶと、3年間で1年分を損することになります。

長期固定金利よりも得な期間固定金利タイプの選択

上で見たように、金利の差が1.5%あるだけで、1年分の返済額に相当する差が出るものなのです。

現在、住宅ローンには

  • 長期固定型(フラット35など)
  • 変動金利型
  • 期間固定型

の3タイプがありますが、ゆとりをもった返済計画と、無駄な金利を支払わない計画の両立を考える必要があります。
ここでは、その検討方法をお伝えします。

年間返済予定額を算出する

まず、無理なく返済できる年間の予算を算出します。その返済額が、変動金利型の最も低い金利タイプしか選択できないようであれば、将来、金利が上がった時にたいへんなことになってしまいますので、借入額など、資金計画をもう一度見なおして下さい。

年間の返済予算額が、フラット35の返済計画でも大丈夫となった場合や、期間固定型10年固定の返済計画でも大丈夫となった場合に、以下のことを検討して下さい。

例題があった方が分かりやすいので、2,500万円を35年返済で行なうケースについてお話します。

フラット35で本当にいいの?

Aさんは、月々7万円、ボーナス20万円の返済が可能です。
すると、年間返済予定額は124万円となります。

35年長期固定型の返済は、金利3.5%の場合 年間約124万円で、返済予定額とピッタリです。
そこで、3年固定型、金利1.3%の場合の返済額を算出すると、年間89万円となります。

ここで、124-89=35万円の差が生まれます。
当初3年間は、年間89万円の返済ですので、3年間で105万円の差が生まれます。
3年後、当初3年間の優遇金利は終わりますが、その後も基準金利より-1.2%が適用される商品がほとんどですので、3年後のシミュレーションをしてみます。

3年後、基準金利は3.1%と仮定します。すると適用金利は1.9%となります。この時に、当初3年間の差額として生まれた100万円を繰上げ返済します。
繰上げ返済後の支払いは、返済年数を縮める方法と、返済額を減額する方法がありますが、返済額を減らす方法で検討します。

4年目からは年間返済額が、93万円となります。それでも予算額の124万円からは31万円の余裕があります。
4~6年目で更に約100万円の余裕が生まれますので、7年目になる時にもう一度100万円を繰上げ返済します。この時に、金利が上がって4.7%になったと仮定します。その時の適用金利は、マイナス1.2%ですので、3.5%となります。
7年目以降の年間返済は、約109万円となります。

このまま推移していって35年間たつと、フラット35の場合の返済合計額は 約4,370万円ですが、上に書いた方法で返済をすると、3,710万円という結果になります。その差は660万円にもなるのです。

金利が上がっても大丈夫?

ここで、こんな心配が出てきますね。
7年目で、金利がもっと上がったらどうしよう?
Aさんは、もともと年間124万円が返済予算額でした、そこで、124万円の返済額だと、金利は何%まで上がっても大丈夫なのでしょう?

答えは、適用金利が4.6%、基準金利5.8%までは大丈夫なのです。

こんな返済シミュレーションを簡単にやってしまうExcelシートをご紹介します。
>返済シミュレーションEXCELシート『どれがいいのか?住宅ローン』

変動金利型は、金利が最も低いので有利には思いますが、6ヶ月ごとに金利が変わる可能性があることと、急な変動に対応する必要があります。
そんな理由で、期間固定型をおすすめしています。
状況によって、3年固定から5年固定や10年固定に切り替えて、リスクを出来るだけ減らすことなんかも出来ます。
ただし、最終的な判断は、ご自身でやってくださいね!!

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