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リースバックのメリット・デメリットとリバースモーゲッジとの違い

リースバックは自宅を売却し、売却した相手である新しい所有者との間で賃貸借契約を締結し、そのまま自宅に住み続けられるという資産運用の手法のひとつです。
住宅ローンの支払いが難しくなった人が、住宅ローンの清算をした上でそのまま自宅に住み続けるケースとか、相続人のいない高齢者が、晩年を豊かな生活のための資金づくりの為に自宅を売却して、住み馴れた住宅で生活を続けるというケースもあります。

似たような手法にリバースモーゲッジというものもありますが、リースバックとリバースモーゲッジのメリットそしてデメリットを知って活用を考えてみましょう。

自宅に住みながら自宅の不動産価値を利用して資金を得る方法

老後の生活資金や高額な医療費など、どうしても資金が必要になった場合、高齢者に対する資金融資の方法は意外と少なく、イザという時に困ることが多いものです。

そんな時に資金を調達できる方法がリースバックとリバースモーゲッジです。

  • 自宅を買い取ってもらい、併せてその後の賃貸借契約を買い取ってもらう会社と締結し、売却した後も住み続けられるのがリースバック
  • 自宅などの不動産を担保に融資を受ける方法がリバースモーゲッジ

どちらもそのまま自宅で生活出来るのですが、いつまでも住み続けることは出来ません。
リバースモーゲッジでもリースバックでも、住み続ける為の条件があります。

それぞれの方法についてどのような条件があるのか比較してみましょう。

リバースモーゲッジ リースバック
居住可能期間 契約期間終了まで又は契約者が亡くなるまで 契約期間終了まで又は契約者が亡くなるまで
契約期間の延長 借入残高が、その時点の評価額を超えると延長はできない 賃貸借契約の再契約は可能
契約終了後の物件 借入金の一括返済が出来ない場合は競売によって処分され、借入残高がある場合は保証人が弁済 売却され、売却代金と買取金額に差が出た場合は還付金を受け取れる

居住期間と、居住が終了した時に自宅がどのようになるのかを比較してみましたが、リバースモーゲッジは受け取る資金は“借金”になるので、居住期間が長くなれば借金も増えることになります。
また、居住期間が長くなり評価額が借入残高を下回ると、担保割れの状態になるので、年金型で資金を受け取っている場合は、貸付が停止してしまいます。

一方リースバックは毎月の家賃を払っていきますから、借金が残るということはありません。その上、契約終了時に買取会社が売却して資金の回収をしますが、物件価格の上昇があった場合には還付金を受け取ることができ、リバースモーゲッジよりはリスクが少なそうに感じます。

どちらも不動産の資産価値を資金化することに変わりないのですが、リバースモーゲッジは生活資金が不足する低収入世帯の生活支援が目的です。
対して、リースバックは、不動産の価値を元気なうちに利用したいと考える高齢者と、売却用不動産を長期計画で仕込んでおきたい不動産会社の目的が合致することによって、互いにWin-Winの関係が成立するところに生まれた新しいビジネスであることが分かります。

銀行が行うリースバック

新生銀行が2017年から始めたリースバック「新生My WAY(マイウェイ)」。
こちらは任意売却と異なり、売却にあたって住宅ローンの残債がある場合は、抵当権が解除できる査定価格が出ることが条件になります。

売却査定価格は物件評価額の50%または70%となっており、不動産会社の買取価格と同じ程度です。

リースバック又はリバースモーゲッジ、どちらも所有する不動産を活用して資金を得ることができるのですが、リースバックは“転売”による資金回収。リバースモーゲッジは“競売”による資金回収という違いがあります。

このことからリースバックは転売がしやすい分譲マンションが対象。
リバースモーゲッジは担保評価が残りやすい戸建住宅が対象になります。

では、分譲マンションであれば何でもいいかというとそんなことはありません。
買取る不動産会社はあくまでもビジネスとして行う方法なので、次のような物件を望んでいます。

転売しやすく、さらに利益が出やすい物件です。

そのような条件に合いそうな物件はというと、大都市の築浅で評価額の高い物件となるわけです。

任意売却業者が行うリースバック

自宅の住宅ローンが支払えず、任意売却によって住宅ローンを整理する場合、ほとんどの場合は引渡し期限までに引越しをして自宅を明け渡さなければなりません。

買主の中には居住用に購入するのではなく、賃貸物件として購入するケースがあるかもしれません。稀だとは思いますがこのようなケースでは、買主と交渉してそのまま住み続けることができます。

稀にあるこのようなことを、任意売却を開始した時点で賃貸物件の取得が目的の投資家に対象を絞って購入希望者を捜すのが、任意売却専門業者が行っているリースバックです。

これまでは任意売却をしなければならない事情のある人を対象にしたビジネスを展開していましたが、さらに一歩踏み込んで、売却後もそのまま住み続けたいというニーズに着目し、新たな展開を図っています。

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