リバースモーゲッジとリースバックを比較したメリット・デメリット

新生銀行が9月15日からスタートさせた自宅マンションのリースバック「新生My WAY(マイウェイ)」
高齢者世帯向けの不動産の活用方法のひとつですが、リバースモーゲッジとの比較をしてみると、それぞれのメリット、デメリットが見えて来ました。

自宅に住みながら自宅の不動産価値を利用して資金を得る方法

老後の生活資金や高額な医療費など、どうしても資金が必要になった場合、高齢者に対する資金融資の方法は意外と少なく、イザという時に困ることが多いものです。

そんな時に資金を調達できる方法が二つあります。

自宅を買い取ってもらい、併せてその後の賃貸借契約を買い取ってもらう会社と締結し、売却した後も住み続けられるのがリースバック。

自宅などの不動産を担保に融資を受ける方法がリバースモーゲッジ。

どちらもそのまま自宅で生活出来るのですが、いつまでも住み続けることは出来ません。
リバースモーゲッジでもリースバックでも、住み続ける為の条件があります。

それぞれの方法についてどのような条件があるのか比較してみましょう。

リバースモーゲッジ リースバック
居住可能期間 契約期間終了まで又は契約者が亡くなるまで 契約期間終了まで又は契約者が亡くなるまで
契約期間の延長 借入残高が、その時点の評価額を超えると延長はできない 賃貸借契約の再契約は可能
契約終了後の物件 借入金の一括返済が出来ない場合は競売によって処分され、借入残高がある場合は保証人が弁済 売却され、売却代金と買取金額に差が出た場合は還付金を受け取れる

居住期間と、居住が終了した時に自宅がどのようになるのかを比較してみましたが、リバースモーゲッジは受け取る資金は“借金”になるので、居住期間が長くなれば借金も増えることになります。
また、居住期間が長くなり評価額が借入残高を下回ると、担保割れの状態になるので、年金型で資金を受け取っている場合は、貸付が停止してしまいます。

一方リースバックは毎月の家賃を払っていきますから、借金が残るということはありません。その上、契約終了時に買取会社が売却して資金の回収をしますが、物件価格の上昇があった場合には還付金を受け取ることができ、リバースモーゲッジよりはリスクが少なそうに感じます。

どちらも不動産の資産価値を資金化することに変わりないのですが、リバースモーゲッジは生活資金が不足する低収入世帯の生活支援が目的です。
対して、リースバックは、不動産の価値を元気なうちに利用したいと考える高齢者と、売却用不動産を長期計画で仕込んでおきたい不動産会社の目的が合致することによって、互いにWin-Winの関係が成立するところに生まれた新しいビジネスであることが分かります。

有利なように見えるリースバックは分譲マンションが対象

リースバック又はリバースモーゲッジ、どちらも所有する不動産を活用して資金を得ることができるのですが、リースバックは“転売”による資金回収。リバースモーゲッジは“競売”による資金回収という違いがあります。

このことからリースバックは転売がしやすい分譲マンションが対象。
リバースモーゲッジは担保評価が残りやすい戸建住宅が対象になります。

では、分譲マンションであれば何でもいいかというとそんなことはありません。
買取る不動産会社はあくまでもビジネスとして行う方法なので、次のような物件を望んでいます。

転売しやすく、さらに利益が出やすい物件です。

そのような条件に合いそうな物件はというと、大都市の築浅で評価額の高い物件となるわけです。



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