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親から相続した古家の売却で支払う譲渡所得税の計算

相続で取得した古い住宅、税金とかあまりかからずに上手に売る方法がないだろうか。
こんな悩みを持っている人も多いのでは。
ここでは、古い住宅を売却した時に税金がいくらになるかを考えてみます。

住宅を含めた不動産には売った時、買った時、もらった時、そして所有しているだけでかかる税金があります。

固定資産税
毎年、1月1日時点で不動産を所有している人に課税される市町村税
都市計画税
毎年、1月1日時点で不動産を所有している人に課税される市町村税
不動産取得税
不動産を取得した時に課税される都道府県税
譲渡所得税
不動産を売却して得た所得に課税される国税
相続税
不動産を相続した時に課税される国税
贈与税
不動産を贈与された時に課税される国税

古家を売った場合に課税される税金は“譲渡所得税”です。
所得ですから売ったことによって生まれた利益に対して課税されます。

不動産譲渡所得税の税率と課税対象

譲渡所得税がいくらになるかは次の式によって計算します。

売った金額 - 取得費 - 譲渡経費 = 譲渡所得

売った金額は文字通り“売買金額”ですので、契約書に記載した金額あるいは売る予定の金額です。

取得費は、不動産を取得する為に支払った金額です、相続や贈与の場合は“相続する人や贈与するする人”が支払った金額です。

譲渡費用は、売る為に支出した費用で、不動産仲介手数料や建物の解体費用とか印紙代などです。これもすでに売買が終わっていれば、領収書などで金額を確認できますし、これから売る場合には予定金額で計算できます。

相続した古い住宅を売る場合、譲渡所得税の計算で分からなくて困るのが取得費です。

相続不動産の取得費を計算する

相続した古い住宅の取得費を計算する為に必要な書類は次の二つです。

  • 相続前に所有していた人が土地を購入した時の売買契約書や領収書などの土地購入代金の分かるもの
  • 相続前に所有していた人が住宅を建てた建設工事の請負契約書や領収書などの建物建設代金が分かるもの

これらが無い場合は売った金額の5%で計算します。

1,000万円で売った場合は50万円が取得費です。

以前の所有者が支払った土地と建物の代金が分かる場合は、次のように計算します。

土地の取得費は以前の所有者が支払った土地代金+手数料

建物の取得費は以前の所有者が支払った建設代金から減価償却費を差し引いた残りの金額

これに加えて相続した後に、リフォームなどの工事を行った場合は、その工事費を取得費に加算できます。

建物の減価償却費とは

以前の所有者が支払った建物の工事代金が分かる書類があった場合、建物の取得費はその工事代金にはなりません。
建物が建ってから毎年減価償却が行われ、年々、建物の価格は下がっていきますので、当初の建設工事費から経過年数によって計算する“減価償却費”を差し引いた金額が建物の取得費になります。

古い住宅を相続した場合、経過年数がかなり経っており、法定耐用年数を超えている場合には、建物の取得費はほとんど無いと考えた方がよいでしょう。

参考として20年前に新築した住宅の現在価格(取得費)を構造別に表にしました。

木造 軽量鉄骨 RC造
耐用年数 22年 27年 47年
償却率 0.046 0.037 0.022
新築時価格 1,000万円 1,000万円 1,000万円
年償却額 46万円 37万円 22万円
20年後残額 80万円 260万円 560万円

*軽量鉄骨の骨組み肉厚は3㎜~4㎜の場合

鉄筋コンクリートの住宅は耐用年数が長いのですが、築50年も経過するとほとんど取得費は無くなります。
木造や鉄鋼造ではご覧の通りですので、建物の取得費は0になり土地価格のみが課税対象になることがわかります。

税金を概算してみる

相続した不動産がかなり古い住宅の場合、土地の購入代金も現在と比べるとかなり安い頃ですから、取得費は現在の相場価格から見るとかなり低くなります。

また、売買される金額は、現在の土地評価額が反映される金額になるので、おそらく当初の土地取得費の10~20倍、人気の上がった地域になると30倍という金額で売買されることも考えられます。

そのような背景を考えると、相続をした古い住宅の譲渡所得は、売買金額の90%ぐらいになると概算してもいいように思います。

売買金額の90%に譲渡所得税率約20%(ほとんどの場合は長期譲渡に該当するので、所得税15%+地方税5%)を掛けた金額が税金と考えておいた方がよいと思います。

以上のことから結論は次のようになります。

売った金額 × 18% = 譲渡所得税

かなりザックリですがある程度の目安にはなると思います。

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