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既存住宅売買瑕疵保険がついた中古住宅を購入するメリットを具体的に

新築住宅と同様に中古住宅にも瑕疵担保責任の履行を担保する保険制度が始まっています。
中古住宅市場で販売される物件の中では、まだ少ないですが徐々に保険制度の認識が広まり、今後は既存住宅売買瑕疵保険が適用された物件が多くなると思います。

ここでは、既存住宅売買瑕疵保険がついた中古住宅にはどんなメリットがあるのか、デメリットは無いのか、保険付きの中古住宅は安心か、など購入を検討している方の参考になる情報をお伝えします。

既存住宅売買瑕疵保険の概要を知っておこう

そもそも「既存住宅売買瑕疵保険」ってな~に、というところから話を始めます。

瑕疵(かし)とはな~に
住宅に関する瑕疵とは、雨漏れがするとか、床が腐っていて揺れるなど、本来の性能や品質を失ってる状態を言い、いわゆる“欠陥”の意味です。
欠陥と言っても雨漏れや構造体に関する部分を対象としていて、コンセントがすぐ外れるとか、照明器具のスイッチが壊れているなどの“劣化”は対象ではありません。
どうしてこの保険ができたのか
新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」によって、売主または施工主は10年間の瑕疵担保責任を負っており、瑕疵を保証するための供託金または保証保険加入が義務付けされています。
対して、中古住宅には瑕疵担保責任について、中古住宅の売主が宅地建物取引業者である場合を除いて法律的な義務付けはありません。
*中古住宅の売主が宅地建物取引業者の場合は2年間の瑕疵担保責任を負います。

スクラップ&ビルドからストック資産の有効活用へと社会が変化した日本において、中古住宅でも新築住宅のような瑕疵担保責任保険が利用できるようになると、円滑で安心な住宅流通が可能になります。そのような目的によって生まれたのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

保険をかける契約者はだ~れ
保険会社と契約をして保険料を支払う契約者は、中古住宅の売主が宅地建物取引業者の場合と、物件の所有者である一般の個人である場合によって異なります。

  • 売主が宅地建物取引業者の場合
    宅地建物取引業者が契約する
  • 売主が一般の個人の場合
    • 保険加入前に物件の検査をする検査事業者が契約する
    • 物件を仲介する宅地建物取引業者が契約する

*個人間の場合、通常は売主が保険加入を依頼しますが、買主が保険加入を依頼することも可能です。

どんな時に保険金が支払われるの
構造耐力上主要な部分に欠陥が見つかった時や雨漏れがあった時に、修補費用などが支払われます。(保険期間5年間)。保険会社によっては、給排水設備や電気設備に関する欠陥についても、保険期間は短いですが保証するケースもあります。

既存住宅売買瑕疵保険が適用できる中古住宅

保険加入できる中古住宅には条件があり、以下のことを満たした住宅でなければなりません。

  • 昭和56年6月1日以降の新耐震基準によって建てられた住宅
  • 昭和56年6月1日以前の旧耐震基準の場合は、平成18年国土交通省告示第185号に適合する耐震改修工事を行った住宅
  • 構造上主要な部分と雨漏れに関する部分を、検査事業者が認めた検査技術者が検査を行い、現況の性能が確認された住宅
  • 上記検査の結果、修繕工事が必要とされた部分の工事を行った住宅
  • 上記の修繕工事が必要とされた部分を、購入予定者が修繕を行うことを特約した住宅

既存住宅売買瑕疵保険のメリットとデメリット

既存住宅売買瑕疵保険の概要が分かったかと思いますが、それではこの保険がついた中古住宅を売却するあるいは購入する、売主さん買主さん双方から見たメリット・デメリットを見ていきます。

買主の立場から見たメリットとデメリット

買主の立場から見たメリット
  • 現況の性能を専門家が調査するので安心できる
  • 万が一、修繕工事が必要となった場合の費用負担が軽くなる
買主の立場から見たデメリット
  • 保険付きの物件を優先し、他の優良物件を見逃す可能性がある

買主さんから見た場合メリットばかりで、デメリットと言えるようなものは無いと思います。
強いてあげれば・・・という感じでデメリットを一つだけ挙げましたが、あまり気にするデメリットではないでしょう。

売主の立場から見たメリットとデメリット

売主の立場から見たメリット
  • 購入希望者に安心できる情報を伝えることができるので商談がスムースに進む
  • 売主が把握していない瑕疵があり、引渡し後に発見された場合でも、買主との間でのトラブルが回避できる
  • 物件状況を正確に知らせることができるので、希望金額で売却できる可能性が高い
売主の立場から見たデメリット
  • 検査費用や保険料が余分にかかる
  • 事前現況検査した結果保険が適用できないことがある
  • 事前現況検査の有効期間が1年間なので、検査後1年以内に引渡しできなかったり、状況に変化があって保険が適用できなくなると、検査費用が無駄になる

売主さんから見た場合は、買主さんほどのメリットは感じませんが、売りやすいとか早く売れるといった傾向は強くなると思います。

今後、この保険が広まっていくと、既存住宅売買瑕疵保険つきでないと売りづらいという時代になるかもしれません。
要注目だと思います。

参考サイト
既存住宅売買のかし保険(個人間売買タイプ)【住宅瑕疵担保責任保険協会】
既存住宅売買のかし保険(宅建業者販売タイプ)【住宅瑕疵担保責任保険協会】

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