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工事監理の必要性と第三者監理が求められる理由

住宅を新築するには工事施工者と設計者が必ず必要です。
設計者はこれから建てようとする住宅のプランをまとめ、使用する部材や設備を選択し、施主が希望するデザインを考えます。工事施工者は設計された内容に基づき、部材や設備を調達し各職種の職人を手配して、工事工程を作成管理して施主が希望する住宅を実際に造っていきます。

建築工事にはもう一人必要な専門家がいます。それが「工事監理者」、ここでは工事監理者の必要性や第三者監理について解説します。

住宅を建てるときに関わる工事監理者と設計者

「設計者」は知ってるけど「工事監理者」ってはじめて!
というかたがおられるかもしれません。

設計者も工事監理者も「建築士法」が定める “建築士” でなければできない業務です。
建築確認申請が済み、工事を着工する時点から工事監理者の仕事がはじまるのですが、設計者が工事監理者を兼ねる場合もあれば、別の建築士が工事監理者に就く場合もあります。

工事をおこなう施工者と設計者・工事監理者の関係には次の5つのタイプがあります。

  1. 設計・監理・施工が同じ業者
  2. 設計・監理が同じ業者で施工は別の業者
  3. 設計は別で監理・施工が同じ業者
  4. 設計・施工が同じ業者で監理が別の業者
  5. 設計・監理・施工すべて別の業者

それぞれのタイプについて特徴を簡単に解説します。

設計・監理・施工が同じ業者
いわゆる「設計施工」でおこなう形態で、ハウスメーカーに依頼するとこのタイプになります。
設計・監理が同じ業者で施工は別の業者
設計事務所に設計を依頼し工事業者を選定する形態、オーソドックスなタイプです。
設計は別で監理・施工が同じ業者
工務店などが設計事務所に設計業務を外注し、工事は自社でおこなうのがこのタイプ。
設計・施工が同じ業者で監理が別の業者
ハウスメーカーに依頼するのですが、監理を別にするいわゆる「第三者監理」です。
設計・監理・施工すべて別の業者
特別な設計者に設計のみを依頼し、監理と施工を別にする珍しいタイプです。

では次に工事監理者の役割についてみていきます。

工事監理者とはどんな役割

工事監理とはどんなことなのか
国土交通省が策定した工事監理ガイドラインの説明パンフレットに掲載されている「建築物ができるまでのフロー」に解説文があります。

工事監理

引用:国土交通省

工事監理は設計の工程が終了し、工事の開始から完成引渡しまでの工程で、工事と設計図書との照合や立会い・打合せを行う仕事です。
工事監理を行うには資格が必要で“建築士”でなければできない仕事。

住宅を建てようとする建築主は、設計を行う建築士と監理を行う建築士と、それぞれ契約を締結しなければなりません。
この場合、設計を行う建築士と監理を行う建築士が同じでもいいですし、別の建築士に依頼してもかまわないことになっています。

工事会社の監督さんがいるのに、どうして監理者が必要なの?
工事会社の監督と監理者は役割が違っていて、監理者は工事監督を含めた工事の進め方や、工事内容をチェックする立場なんです。

住宅を建てるときハウスメーカーに依頼することもありますが、その場合でも必ず“工事監理者”の立場になるハウスメーカーのスタッフがいます。
商談、契約、着工と一連の流れの中で、工事監理者と顔を合わせて話をすることは無いかもしれませんが、建築確認申請や工事完了届などの建築基準法に関係する書類には、必ず工事監理者の名前が記載されています。
また、ハウスメーカーとの契約では、設計と監理に関する契約を工事契約の前に締結していることが多いです。

工事監理者の役割と具体的な仕事

工事監理者の仕事は着工前準備から工事完成引渡しまで、工事工程に沿ってたくさんの役割を担っており、木造住宅の工事監理では具体的に次のような仕事をします。

工事工程 監理業務の内容
着工準備 設計図書の内容を把握し、工事施工者の工事計画や施工図と照合し、設計意図が工事施工者に伝わっているか確認する。工事監理の重要ポイントなどを建築主に説明する。
着工時 敷地の境界や高低差など敷地状況を確認し、建物の配置計画に問題が無いかの確認。
土工事 地盤の強度を確認し杭工事の必要性や杭の適合性を確認する。根伐り深さと地業の施工品質を確認。
基礎工事 鉄筋・コンクリート・金物の品質と施工精度を確認する。床下防湿・防蟻措置の確認。
躯体工事 使用材料の品質や規格等と施工精度の確認をし、耐力壁や構造材の施工状況と設計図書との照合を行う。
断熱工事 使用材料の品質や規格等と施工状況を確認。
仕上工事 使用材料の品質や規格等と施工状況および仕上がり具合を確認。
設備工事 使用材料や部材および機器の品質や規格等と取付け・設置具合を確認。
工事完了 完成時の状況と設計図書の照合を行い、関係機関の検査に立ち会う。
完了手続 完成引渡しに立会い、工事監理報告書を作成・提出する。

工事監理は設計図書にもとづいた施工がされているかを、工事工程に従いタイミングを合わせて行っていきます。
タイミングがずれるとチェックしたいところが隠れてしまい、工事完成後に確認することができません。

耐力壁や構造金物、断熱材の種類や施工具合など、建物の品質・性能に係る重要なポイントをチェックしないまま引渡しすることは絶対に避けなければなりません。

完成し引渡し後や数年経ってから不具合や欠陥が見つかる事例があります。このような事例の中には工事監理がうまく機能していなかったというものもあるのです。

工事監理が機能しない最も大きな理由は、形式だけの工事監理者の設置が挙げられます。

形式だけの工事監理者の設置とは?

形式だけの工事監理者の設置について考えてみます。
工事監理者については、設計者の立場から見た場合と工事施工者の立場から見た場合とで実は違いがあります。

設計者の立場から工事監理者を考える
建築の設計は建築主の要望や意見に基づき、設計者の考え方や理念も加えて形づくられるものです。実体としての建築物だけではない、コンセプトを内包したものです。
それらは設計図書という情報を伝えるメディアによって完成するものではありません。工事に着手してからさらに深まるコンセプトを、実体として表現する為には監理の過程で具体化していきます。

映画やドラマで例えると・・・
設計図書は“脚本”であり、工事監理は“演出”です。

望んだとおりの建築に仕上がるかどうかは、設計3割、監理7割で決まる。
と言われます。
つまり、設計者にとっては、設計した建築は我が子のようなものであり、満足のいく結果を得るには監理次第だということなのです。

いわゆる“作品”と呼ばれる建築は、設計者が引き続き工事監理を行うのが当たり前なことなのです。

工事施工者の立場から工事監理者を考える
設計者にとって工事監理とは上に書いたようなことと、理解して工事を進めてくれる工事施工者がいる一方、そのようには考えてくれない工事施工者もいます。

  • 検査や工事の立会いが煩わしい
  • 設計図書があれば工事はできるので監理者は不要
  • 監理者は形式上いるだけで現場に来ることは無いので意味が無い

このようなことが当たり前になっている、工事施工者と監理者の関係もあります。

問題になっている大手不動産会社、多数の物件に施工不良というよりは“手抜き工事”と言える欠陥が見つかっています。
工事監理者がいなければ書類上完了検査は受けられないのですが、実際には監理者不在で工事が進められていた証です。

ここまで来ると、工事施工者にとって工事監理者は、手続き上必要なだけで実際には必要の無い存在になっているわけです。

工事監理者が機能しない原因は、工事を行う組織そのものに問題があるからです。

監理機能が働かない工事の組織とは

建築基準法にもとづく建築確認(検査)制度では、工事監理者は極めて重要な立場になるのですが、実際には機能しない例があります。

工事施工者が設計者・監理者を指定する立場になっている
設計・工事を一式で行うハウスメーカーや大手不動産会社はこの形態で、工事監理者が機能しなくなる可能性が高いと言えます。
その理由が次のようなことです。

設計者は自社の社員であり、監理者も社員です。
施工は工事担当部署が行いますが、会社の利益を生み出す重要な部署は“工事部門”です。
設計者の独立性や監理者の独立性は無く、主導権は工事部門が握っているので、監理者が果たさなければならないチェック機能はまったく働きません。
建築主(発注者)の権限が強大で、設計者も工事施工者も下請け扱いになっている
過去に大きな問題となった“耐震偽装事件”はこの構造でした。
建築主であるデベロッパーからの発注が経営に大きな影響を及ぼす場合、設計事務所や施工会社は建築主の意向に逆らうことはできません。
具体的に不正内容を指示されなくても、設計事務所や施工会社は、建築主の意向に沿う為に不正を行ったわけです。

第三者監理を勧める理由

住宅を建てる場合、設計事務所に相談をするケースもあれば、ハウスメーカーや地元の工務店に相談する場合もあります。
どのような会社が工事を行うにしても、必ず“設計者”と“工事監理者”は必要です。

設計事務所(建築士事務所)に相談する場合は、設計と監理は設計事務所が行い、工事施工者の選定や工事のチェックを行ってくれますが、それ以外では設計者や監理者を自分で選ぶことはできません。

上に書いたように工事監理は実はたいへん重要なことで、一生住みつづける大事なマイホームが、理想的なものになるかならないかは“監理者”次第という面があります。

施工業者サイドで決められる工事監理者に、そのような大事な役目を委ねることができるでしょうか。
答えは明白です。

工事監理者は自分が決める!

それを実現するのが第三者監理です。
工事監理の重要性が認識され、第三者監理を仕事としている建築士事務所も増えています。
また、ハウスメーカーにも第三者監理を受け入れる流れも生まれてきています。

マイホームづくりに失敗したくないなら第三者監理を考えてみて下さい。

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