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建売住宅を購入する時の注意点~物件選びから引渡しまで

建売住宅の物件選びから契約そして引き渡しまでのプロセスには、注意したい点がいろいろあります。
建売住宅は分譲住宅とも言いますが、注文住宅のような打ち合わせを必要とせず、完成した実物を確認して購入できるから安心、しかも価格が安いと考える方もいれば、注文住宅より品質は劣るし手抜きされていても分からない、住宅を持つならやっぱり注文住宅と考える方もおられます。
いろいろ議論される建売住宅と注文住宅ですが、ここでは建売住宅を購入する時に注意したいポイントをまとめてあります。
建売住宅を選ぶ時などの参考にして下さい。

建売住宅を探したり選んでいる時に注意すべきこと

物件選び → 売買契約 → 引渡し、住宅を取得するまでには3つのプロセスがあります。
物件を探したり選んだりしている時はすごく楽しいものですが、後悔しない家づくりができるかどうかの大きな鍵になるのが物件選びです。

買おうと考えている建売住宅の正体を知っておこう

購入しようかと考えている候補が3物件あります。最終的には一つに絞るわけですが比較表を作ったりして、A物件はここがいいけど、あれがダメ。B物件はあれはいいけどこれはダメなど、いろいろ迷ったり悩んだりとすると思います。安い買い物では無いので真剣に検討してほしいのですが、比較する項目としてぜひ入れてほしいものがあります。

  • 販売してる会社ではなく建てたのはどんな会社か
  • 申込をする会社は売主なのか販売代理か媒介会社か
  • 物件が建ってる敷地の地盤に不安は無いか

販売してる会社ではなく建てたのはどんな会社か

建売住宅は売買契約を締結して購入するのですが、契約の相手方は不動産会社(宅地建物取引業者)になります。
注文住宅では、契約は工事請負契約になり、契約相手は工事を行う建設会社(ハウスメーカー、工務店)になります。
建売住宅と注文住宅とでは契約する相手が実は違います。この違いは思った以上に大きな違いです。

『餅は餅屋』という古いことわざがありますが、不動産会社は住宅のことは知っていても、建築のプロではありません。建設業者には建築士や施工管理士といった専門スタッフがいますが、不動産会社の専門スタッフと言えば「宅地建物取引士」になります。
多少は建築のことを知っていても、やはり建築技術者とは違います。

不動産会社は建築のプロではないのに、建売住宅を建てて販売します。不動産会社が住宅を建てることはできるのでしょうか?
実は建設業許可のない不動産会社でも建売住宅を建てることが出来ます。

ただし条件があります。

  • 工事費が1,500万円未満の住宅
  • 延べ面積が150㎡未満の木造住宅

であれば建設業許可が無くても工事をすることができるのです。

建売住宅には次のようなタイプがあります。

  1. 売主が建設業者に注文して建てた物件
  2. 建設業者である売主が自ら建て販売している物件
  3. 建設業者ではない売主が自ら建て販売している物件

三菱地所とか三井不動産など大手不動産会社が販売する建売住宅は主に①のタイプです。
ハウスメーカーなどが販売する建売住宅は②のタイプ。
そしてあまり名の知られていない不動産会社が販売する物件の中には③のタイプがある可能性があります。

どのタイプが安心かは一概には言えませんが、検討している建売住宅はどのタイプかは把握しておきたいものです。

『建売住宅には2種類ある~覚えておきたい建売住宅を選ぶポイント』も参考になりますよ。

建売住宅には2種類ある~覚えておきたい建売住宅を選ぶポイント
分譲住宅、建売住宅とも言いますが実は2種類あるのをご存知ですか?購入してから後悔しないように、建売住宅を選ぶポイントと間違った選び方をお教えします。 建売住宅の種類を確認しよう 建売住宅には2種類あるのをご存知ですか? ...

申込をする会社は売主なのか販売代理か媒介会社か

建売住宅を販売している現地に行くと、販売事務所がありスタッフが対応してくれます。
話が煮つまると購入申込をすることになりますが、話をしているスタッフの立場を確認しておきましょう。

  1. 売主である会社のスタッフ
  2. 売主の代理人となっている会社のスタッフ
  3. 売り主と媒介契約を締結した仲介会社のスタッフ

①と②の場合は仲介手数料は不要ですが、③の場合には仲介手数料が必要になる場合がありますので要注意です。
建売住宅の仲介手数料は売買価格の3%+60,000(税別)です。
3,000万円の物件なら103万6,800円(消費税8%で計算)にもなります。

売主か販売代理会社との直接契約ができる物件かどうか事前に確認しておきましょう。

『建売住宅の販売に係わる不動産会社の立場は販売代理か媒介か』も参考にして下さい。

建売住宅の販売に係わる不動産会社の立場は販売代理か媒介か
建売住宅では不動産会社が販売に係わってきますが、売主の場合であったり販売代理会社の場合もあります。話をしている相手がどういう立場なのかを把握して商談を始めましょう。 不動産会社の役割について 建売住宅のチラシを見ると、ほとん...

買って後悔しないために念には念を~焦ってはいけない建売住宅

建売住宅は未完成の場合と完成の場合があります。
未完成の場合は実物を見ることが出来ない為に、割りあい慎重に検討することができますが、完成している場合は実物を目にし体験し、五感で受ける印象が強く“好物件”と感じてしまうとすぐにでも申込をしたくなってしまいます。

建売住宅は注文住宅に比べて、引渡し後のクレーム発生やトラブルになることが多いと言われます。
その理由の一つとして、あせって契約まで進んでしまうことがあるようです。

実物が完成している場合は細かなところまでチェックして納得した上で購入を決めるべきです。

現地の実物で確認すること
  • 間取りや動線を確認し望んでいる生活スタイルが可能か
  • 家電や家具の配置に支障が無いか
  • 日照や騒音など周囲の環境を確認する

注文住宅はコンセントやスイッチの位置までオーダーできますが、建売住宅は出来たものに合せる生活です。
引越ししてから“こんなはずでは無かった”ということの無いようにしたいですね。

図面や書類で確認すること
  • 建築確認年月日が不自然に古くないか
  • 完成後の場合は完了検査済証の有無
  • 地盤調査報告書の有無と調査結果の開示

地盤調査については非常に重要なことです。10年保証が義務付けされており地盤強度の影響は基礎や主要構造部に出ます。ただ、1年~2年で影響が出ることもあればもっと時間が経過してから出ることもあります。
不具合が見つかった時には10年経過していたということもあり得ます。

地盤調査報告書に関しては『新築の建売住宅や中古住宅を購入する時には地盤調査報告書を手に入れよう』も参照してください。

新築の建売住宅や中古住宅を購入する時には地盤調査報告書を手に入れよう
地盤調査は平成12年の建築基準法の改正により義務付けされました。建築確認申請時には「地盤調査報告書」を提出しています。つまり平成12年6月以降に確認済証が交付されている物件は地盤調査をしています。 新築の建売住宅はもちろんですが、...
ホームインスペクションの活用
中古住宅の売買で制度化されたホームインスペクション(住宅診断)。
新築の建売住宅に導入されることは無いように思いますが、売主であるデベロッパーの理解を得られると、ケースバイケースで住宅診断ができる物件も出てくると思います。

新築建売住宅には10年保証の義務付けされており、保証保険に加入する物件に関しては、保険会社指定の検査を受けています。
しかし瑕疵担保責任保険の検査は住宅の性能を保証したり、施工不良が無いことを保証するものではありません。
より安心して建売住宅を購入する為に、中古住宅同様の住宅診断を活用できることが可能になると、建売業界の姿も変わるように思いますが・・・

『欠陥住宅の見分け方とホームインスペクションの活用』

欠陥住宅の見分け方とホームインスペクションの活用
欠陥住宅とは、住宅が本来備えていなければならない性能や機能が無いか、著しく低下しており、健康的で快適な生活を送ることのできない住宅を言います。 注文住宅、建売住宅、中古住宅、新築分譲マンション、中古マンション、住宅市場にはこのよう...
30年後、40年後を考えて物件を選択する
現代の住宅は長寿命と言われています。
50年~75年、もしかしたら100年ぐらいの高耐久な住宅が実際に建つようになりました。
住宅を購入するにも長い将来のことを考えた住宅選びが必要です。

  • 子供たちに残していく資産としての価値があるか
  • 老後の生活に備えて転売も可能な物件か
  • 将来は賃貸物件としての活用が可能だろうか

いざ売却しようとしてもまったく売れないような不人気な立地では、住宅ローンの残高がある状態だと売却は極めて難しくなります。
不人気な物件ほど購入する時は価格が安く、得をした気分になりますが、後悔するようなことになりかねません。
そんなことを書いた『新築の分譲住宅や分譲マンションを選ぶ優先順位の考え方』も参考になります。

新築の分譲住宅や分譲マンションを選ぶ優先順位の考え方
分譲住宅や分譲マンションを選ぶ場合には、いくつかの希望条件があります。価格・立地・広さ・間取り・デザインなどなどですが、すべての条件を満たす物件にはなかなか巡り会えないものです。 そこで「これだけは譲れない」という優先条件が必ずあ...

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