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任意売却で返済した住宅ローンの残った分はどうなるのか?

自宅を売却し受領した代金は債権者に全額渡して、住宅ローンの未返済分の一部を弁済するのが任意売却です。
ローンの未返済分の一部は弁済するのですが、必ず残ってしまう分があります。これを残債務と言います。
ここでは、任意売却が完了した後の残債務がどうなるのかについて解説します。

残債務がどうなるのか3つの処理パターン

はっきり言えることは・・・残債務については債権者次第です。

残債務についての債権者の処理方法によって、債務者が支払う方法には次の3つのパターンがあります。

  1. 債務者の生活状況に応じて支払いできる範囲の少額を返済しつづける
  2. 債権がサービサーに売却されて新たにサービサーとの間で支払方法について協議をする
  3. 債権者によって残債務の返済が免除され支払いの義務が無くなる

どのパターンになるのかは債権者によることと、元々の債務額と残債務額の割合によっても違ってきます。
残債務が元々の債務額に比較してかなり少ない場合は、3番目にパターンになることも多いようです。

免除されるほど少額でない場合は、1番目か2番目のパターンになりますが、1番目のパターンになっても5,000円~30,000円といった範囲の中で、家計の状況によって無理のない範囲で支払をつづけることになります。

2番目のパターンでは、新たに債権者となるサービサーが債務を圧縮する提案をしてくる場合もあり、誠意をもって協議に臨めばあまり無理な支払方法を迫られることは無いようです。

上に書いたことは任意売却の主な目的が住宅ローンの清算だった場合で、住宅ローン以外にも借金があって返済が大変だというケースがあります。
このような場合は“自己破産”の申立てをして、債務のすべてを整理することを考えなければなりません。

自己破産については「自己破産申立てから免責そして復権までの流れ」をご覧ください。

自己破産申立てから免責そして復権までの流れ
任意売却の後に残った債務の返済が難しい場合や、住宅ローン以外の負債の負担が多く、生活再建が難しい場合の選択肢として自己破産があります。“破産”という言葉の響きから感じるほど悲惨なものではなく、任意売却後の破産の場合は同時廃止となるので、...

残債務が免責されたり圧縮されたりわずかな金額の分割払いが可能なわけ

住宅ローンの滞納が始まった頃は電話や文書で、ノイローゼになるような督促を受けるのですが、任意売却が完了し残った債務の支払いが1万円ずつとか、半分に圧縮されたり極端な場合は1割以下になってしまうこともあります。

何故このようなことが起こるのか、その理由を考えてみます。

残債務に対する債権者は元々、住宅ローンを貸してくれた金融機関でないことがまずその理由です。

保証付きの住宅ローンの場合は、保証会社が債権者
残債務が売却された場合はサービサーが債権者
保証会社に支払うケース
保証会社は住宅ローンを借りる債務者に対して保証するのが仕事です。
返済が出来なくなった場合は債務者に代わって金融機関に返済するのが仕事です。
仕事である以上、代位弁済して得た求償債権が焦げ付くことは織り込み済みです。

保証会社は債務保証損失引当金および貸倒引当金を計上している

その為、全額回収しなくてもよいわけです。

サービサーに支払うケース
サービサーは金融機関から債権を買取るわけですが、その時に1,000万円の不良債権を1,000万円で買取ることはしません。500万円とか300万円とか、かなり安く買い取るわけです。
また債権を1件ごと買取ることもあれば、複数の債権をまとめて買取るバルクという方法では、かなり安く買い取ります。
元々安く買い取った債権ですから、支払い能力の少ない債務者に無理な支払いを求めることはしません。圧縮や割引して回収しようとするわけです。

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