4号物件廃止により建築確認申請はどう変わる？

2025年4月から建築確認申請のしくみが変わります。
これまで「4号特例」により審査の省略や、確認申請が不要とされるケースのあった「4号物件」が廃止され、主に住宅に関する建築確認の位置づけが大きく変わります。

4号特例とは？

まず、これまでの「4号特例」の内容をおさらいしておきます。

建築確認の必要性都市計画区域外に建てる4号建築物は建築確認が不要
大規模な修繕・模様替えは建築確認が不要
確認審査の省略建築確認申請において審査項目の省略が可能

上に示したように、4号物件は都市計画区域外に建てる場合は建築確認が不要であり、都市計画区域内などの建築確認が必要な地域においても「大規模な修繕・模様替え」は建築確認が不要となっていました。

そのため中古住宅の売買などにおいて、再建築不可の物件であっても大規模なリノベーションは可能であり、売買取引において大きな障害となることは少なかったと言えます。

しかしながら2025年4月以降は「4号物件」が廃止されるため、中古住宅の売買取引では一部の平屋建て住宅以外は注意が必要になってきます。

4号物件は下図のように「新2号建築物」と「新3号建築物」に新たに区分されます。

新2号と新3号の違いは階数と面積です。2階建ては新2号に、平屋は新3号ですが延床面積が200m2超になると新2号になります。

新2号建築物はすべての地域で建築確認が必要になり、確認審査の省略も適用されません。新3号建築物はこれまでと同様に都市計画区域外は不要となり、確認審査の省略が適用されます。また新2号建築物の建築確認には大規模修繕・模様替えが含まれます。

4号物件が廃止される大きな理由は「省エネ基準適合の義務化」によるものです。

すべての建築物に対し省エネ基準の適合が義務化されることにより、これまでの4号物件の重量が増加する可能性があり、構造的安全性を確保することが必要になってきました。

重量の増加とは断熱材の増加や省エネ設備の搭載によるもので、これまでの木造住宅に対する荷重設定が変化することを意味します。

4号物件の廃止により建築確認制度の仕組みが大きく変わることになるでしょう。