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市街化調整区域で建築が許可される要件とは何か

市街化調整区域では開発許可を受けない限り、建築物や第一種工作物の新設は禁止されていますが、例外もあり、市街化調整区域でも建築が可能な場合があります。
ここでは、市街化調整区域での建築が許可される要件を解説します。

都市計画法により建築することを認めている建築物

都市計画法第43条では、次のように市街化調整区域内での建築等に関する禁止規定(開発許可が必要)があります。

市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。

赤のアンダーラインで、例外として開発許可が不要と規定している、法第29条第1項第2号と第3号の建築物は、建築してよいとされています。

第二十九条

  • 二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
  • 三 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

つまりポイントは次の二つです。

  1. 農業・林業・漁業用の建築物とそれらの業務を営む人の住宅
  2. 駅舎・図書館・公民館・変電所その他公益上必要な建築物

「農業・林業・漁業用の建築物」については施行令で規定があり次のような建築物になります。

  • 農産物、林産物又は水産物の生産又は集荷の用に供する建築物
  • 林業又は漁業の生産資材の貯蔵又は保管の用に供する建築物
  • 家畜診療の用に供する建築物
  • 用排水機、取水施設等農用地の保全若しくは利用上必要な施設の管理の用に供する建築物又は索道の用に供する建築物
  • その他建築面積が90㎡以内の建築物

2番目の公益上必要な建築物については、施行令でたくさんの種類を規定しています。
施行令の参照は 》》 都市計画法施行令第21条

法第43条にはこの後つづきがあって、ただし書きがあります。

ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設については、この限りでない。

  • 一 都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
  • 二 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
  • 三 仮設建築物の新築
  • 四 第二十九条第一項第九号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設
  • 五 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

第5号で定める「通常の管理行為、軽易な行為その他の行為」が以下の施行令第35条になります。

(開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の許可を要しない通常の管理行為、軽易な行為その他の行為)
第三十五条 法第四十三条第一項第五号の政令で定める行為は、次に掲げるものとする。
  1. 既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築
  2. 建築物の改築又は用途の変更で当該改築又は用途の変更に係る床面積の合計が十平方メートル以内であるもの
  3. 主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が五十平方メートル以内のもの(これらの業務の用に供する部分の延べ面積が全体の延べ面積の五十パーセント以上のものに限る。)の新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの
  4. 土木事業その他の事業に一時的に使用するための第一種特定工作物の新設

ここまでに第一種特定工作物という言葉が出てきますが「第一種特定工作物」とは

  • アスファルトプラント
  • クラッシャープラント
  • 危険物の貯蔵又は処理に供する工作物

以上の3種類です。

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