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所有権移転の権利行使を阻害する一切の負担の消除とは

所有権移転の権利行使を阻害する抵当権や賃借権等は、不動産の登記簿に記載されるものです。登記簿には「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」という区分があり、これらの権利行使を阻害する不動産に関する権利の登記は、「甲区」と「乙区」に記載されます。
ここでは不動産売買にあたって媒介業者が物件の調査をする際、気をつけたい登記簿に関する事項をまとめてあります。

登記簿(登記事項証明書)のしくみと読み方

登記事項証明書は、以前は登記簿謄本と言われていた法務局に登記されている内容を記載した書類ですが、現在は登記内容が電子化されて保管しているので、このような名前になっています。
実際の登記事項証明書のコピーが下の画像です。(オンラインで取得した証明書です。)

登記事項証明書

表題部に記載される事項
表題部には不動産を特定する事項を記録します。

  • 不動産の所在
  • 地番
  • 地目
  • 家屋番号
  • 種類
  • 建物の名称
  • 構造
  • 面積
  • 登記の原因と日付
権利部(甲区)に記載される事項
権利部(甲区)には所有権に関する事項を記録します。

  • 所有権保存
  • 所有権移転
  • 所有権抹消
  • 登記名義人住所変更
  • 差押
  • 破産
  • 買戻
  • 保全処分
権利部(乙区)に記載される事項
権利部(乙区)には所有権以外に関する事項を記録します。

  • 抵当権
  • 根抵当権
  • 地上権
  • 地役権
  • 賃借権
  • 質権
  • 採石権
  • 所有権以外の仮登記
共同担保目録
乙区に記録した抵当権・根抵当権の担保となっている不動産と共同で設定が行われている不動産の目録を記録します。

登記事項証明書から読み取れる、所有権移転の権利行使を阻害する負担となる可能性のある事項が以下です。

  • 差押
  • 破産
  • 買戻
  • 保全処分
  • 抵当権
  • 根抵当権
  • 質権

これらの権利について、所有権移転の権利行使を阻害する負担を消除する方法について説明していきます。

所有権移転の権利行使を阻害する負担の消除

差押が登記された物件の所有権移転

税金の滞納や債権者が債権回収の為に裁判所に申立てをして、不動産を差押えると不動産登記に「差押」が記録されます。
税金滞納による差押えは、税金徴収権限のある国や自治体が裁判所を通さずに行う権限があります(自力執行権といいますが、その税金の徴収が法律で明文化されている場合に限ります)。尚その場合国や自治体が法務局に対し登記嘱託によって登記が行われます。
金銭消費貸借契約などによる抵当権や根抵当権に基づく差押えの場合は、競売申立てと同時に行うことが多く、裁判所による登記嘱託によって登記されます。

差押が登記された不動産の所有権移転は、差押を行った債権者に対する債務履行によって、差押登記の抹消は可能ですので、売買代金の中から債務を履行するのが基本です。
売買契約前に関係する債権者との交渉を行い、話がまとまれば売買契約へと進み、所有権移転登記と同時に差押抹消登記を行います。

破産が登記された物件の所有権移転

まず「破産」が登記されている物件について知っておかねばなりません。
破産の登記は、所有者が裁判所による破産手続開始決定を受けた時にされます。ただし、所有者が法人の場合は法人登記簿に破産開始決定が記載されるので、不動産登記には「破産」は記録されません。
「破産」が記録される不動産は所有者が個人の場合です。

破産者の物件は破産財団として破産管財人に監督されるのですが、処分の難しい不動産の場合「破産財団放棄」と言って、破産管財人の監督から離れる物件も多いと言われています。

「破産」物件の所有権移転に関しては、まず物件の処分権限が破産管財人にあるか破産者にあるかを確認する必要があります。

処分権限を有する人との商談の結果、売買が成立しそうになったら、裁判所の許可が無ければ所有権の移転は出来ないので、裁判所での確認が必要になります。

許可を受けて売買契約が成立し引渡しを受けると、所有権は移転されますが、登記された「破産」はそのままになっています。
新しい所有者である買主にとっては「破産」が登記されたままでは気味の悪いものですが、破産の抹消はその次の手順になります。

所有権移転が為され新しい買主名義の登記簿謄本ができると、破産管財人は裁判所に対して破産登記の抹消を上申します。これによって破産の抹消が可能になります。

買戻が登記された物件の所有権移転

売主が当該不動産を取得した時に“買戻し特約付きの契約”により取得しているケースでは、買戻特約が登記されます。

自治体や公社等公的な事業主が分譲する宅地や区分所有物件ではよくあることです。
宅地を購入した人が住宅を建てることなく他へ転売することを防ぐ為、引渡しから一定期間内に住宅を建てることを条件にします。
その期間内に住宅を建てない場合には買戻すことを特約条件としています。

その他、不動産を借金の担保として貸主に譲渡し、返済が完了したら買戻すというような場合に使われることがあります。

買戻特約登記の解除は買戻権者と事前に打ち合わせを行い、抹消の手続きも所有権移転登記までにできるように準備しておきます。

保全処分がある物件の所有権移転

仮登記や仮差押えなどの登記が保全処分の登記です。

種類としてはいろいろあり代表的なものは次のようなものです。

  • 所有権移転仮登記
  • 仮差押
  • 抵当権設定仮登記
  • 賃借権設定仮登記

(仮)の文字が付くのであまり重要ではないように感じますが、軽く見ていると大変なことになってしまいます。
仮の登記は本登記する権利が生じているか、将来生じる場合に登記の優先順位を確保する為に行う登記です。

仮登記のままでは第三者に対する対抗力はありませんが、本登記されると仮登記以後に登記されたことは無効になり、仮登記の内容が優先されます。

つまり“所有権移転仮登記”のある不動産を購入し所有権移転登記をしても、後に仮登記の権利者が本登記を行うと所有権は仮登記の権利者に移転します。

仮登記や仮差押えなどの保全処分登記は、売買契約前に抹消できることを確認しなければなりません。

抵当権・根抵当権・質権が登記された物件の所有権移転

所有権移転の権利行使を阻害するものとして最も多いのが、抵当権や根抵当権です。
金銭消費貸借契約に基づく担保権の設定ですが、まれに質権を設定しているケースもあります。

質権は基本的に抵当権と変わりありません。抵当権と異なるのは質権には設定した不動産に対する占有権があることです。

ほとんどの場合は抵当権などの設定原因となっている債務の履行によって登記の抹消ができます。
売買契約前に権利者と協議を行い所有権移転と同時に抵当権等の抹消登記をできるように準備します。

引渡し直前に登記事項証明を確認する重要性

売買においては契約前に行う重要事項説明によって、登記されている事項を確認することができます。
所有権移転の権利行使を阻害する権利の登記の有無を確認しますが、売買契約から引渡しまでにある程度の期間がある場合が多いものです。

売買契約直前には何も無かったのに、引渡しまでの間に仮差押え登記等がされるという事例が無いわけではありません。

司法書士が所有権移転の書類を法務局に持参して、初めてそのような登記がされていることを知る

このようなことを避ける為にも、引渡し当日の直前に登記事項証明書を入手して確認することが大切です。

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