スポンサーリンク

絶対に買ってはいけない中古住宅

偽装

見た目だけキレイになった中古住宅。リノベーションとか言うそうですが、最近は、そんな住宅の中に、買ってはいけない物件が混ざっています。中古住宅の見分け方を教えます。

リノベーション住宅に注意しよう

最近リノベーション住宅という言葉を耳にします。全面リフォーム住宅ではなくリノベーション住宅です。
リノベーションとは、これまでの用途を変えたり、機能を追加したりと、つまり単なるリフォームとは違い、既存の建物を有効利用しながら、大規模な改築工事をやった建物、といった意味なのですが、この言葉が中古住宅にも使われています。
リノベーション住宅や全面リフォーム住宅には、買ってはいけない中古住宅がありますので、お話しします。

中古住宅の建築確認年月日を確認しよう

中古住宅物件資料の中に、建築確認年月日が記載されていたら、必ず確認して下さい。記載されてなければ、建築年月日は記載されているはずです。

  • 建築確認年月日が昭和56年5月以前の物件
  • 建築年月日が昭和56年6月以前の物件

これらは、新耐震基準前の建物ですので要注意です。
問題の無い住宅も中にはあるのですが、ほとんどが、新耐震基準で耐震性をチェックするとアウトになってしまう住宅です。

耐震性が劣っていることを承知で購入する場合は別として、リノベーション住宅や全面リフォーム住宅には、耐震性が問題無いような印象を持たせる表現がされていることがあります。

耐震補強工事は最低でも300万円はかかる

新耐震基準でアウトになる場合、耐震補強工事を行うのですが、方法としては既存の外壁を解体し、既存の軸組みに耐震性アップの工事を行います。
具体的には、金物補強を行ったり、構造用合板などの耐震力強化面材を張ります。その上で外壁工事を行いますので、最低でも300万円はかかることになります。

全面リフォームやリノベーション住宅の場合、この他、内装や設備の工事も行うと1,000万円を超えることもあるわけです。

新築同様になっているわりには、妙に安い住宅は要注意!
見かけだけはキレイだが、耐震補強がまったくされていない住宅かもしれません。

リフォーム工事の内容を確認しよう

リノベーション住宅や全面リフォーム住宅の場合は、必ずリフォーム工事の内容を確認しましょう。
工事明細がわかるとなおいいのですが、そこまでは教えてくれないかもしれません。そこで、リフォーム内容を出来るだけ詳しく教えてもらいましょう。
耐震補強を行った場合には、補強を行った部位と方法です。

あいまいな回答しか返ってこない時には、パスする方が無難です。

中古住宅のリフォーム工事は自分でやろう

築年数が新しい物件でも、古い物件でも、リフォーム工事は自分でやりたいものです。
築5年経った住宅はには、5年なりの傷みや汚れがあります。20年経ったものも同様です。
住宅は人間の身体と同じように、時の経過と共に具合の悪いところが多くなってくるものです。

中古住宅では、これらの具合の悪い部分の原因がはっきり分かっていると、安心できるものです。
直す必要があるものか、ほっといても大丈夫なものかは、建築のプロに相談すると、明解に答えが返ってきます。

ところが、全面リフォームされた中古住宅は、過去にどんな不具合があったのかまったく分かりません。
どんなに優れた建築のプロでも、全面リフォームされた中古住宅を見て、買っても大丈夫と聞かれても返答が出来ません。
だから、中古住宅は古いまま、汚れたままを購入してから、建築のプロと相談をしてリフォームすることをお奨めします。

再建築不可の物件を購入しても大丈夫?

絶対に買ってはいけない中古住宅、もう一つは“再建築不可の物件”です。

再建築不可とは、解体して建替えをするとか、建築確認申請が必要な増改築や大規模な模様替え、用途変更などの建築行為ができない物件を言います。
具体的にどのような物件があるのか説明していきます。

接道義務を満たしていない中古住宅

建築基準法には「建築物の敷地は2メートル以上道路に接していなければならない」という規定があります。
さらに「道路とは幅員が4メートル以上のもの」という規定もあります。

これらの規定を図にすると次のようになります。

接道義務

道路に接している敷地の寸法が2メートル以上なければなりません。

宅地の形状はほとんどが長方形に近く、上のような極端な例は少ないですが、接道義務を満たしているかどうか気をつけなければならない、よくあるパターンが下のような“旗竿地”です。

旗竿地

接道義務を満たしていない物件は、建築確認申請をしても無駄です。受けつけさえしてもらえません。
このような中古住宅を購入すると、建築確認の不要な工事しかできません。
具体的には次のような工事です。

  • 屋根の葺き替えや塗装工事
  • 外壁の張替や塗装工事
  • 内装仕上げ材の張替や塗装工事
  • 住宅設備機器の交換
  • その他、小規模な修繕工事

これにさらに

  • 大規模な模様替
  • 大規模な修繕

住宅の場合はこれらも建築確認が不要ですが、では、いわゆる“リノベーション”はどうなのか?

リノベーションやまるごとリフォームは確認申請が必要

リノベーションやまるごとリフォームは、大規模な模様替えや修繕なので、戸建住宅の場合は建築確認申請は不要です。
と説明しているサイトがあるので、誤解のないように説明します。

リノベーションやまるごとリフォームなど、極端なケースでは基礎だけ残して、土台から上をすべて新しくする工事は、建築確認が必要か不要かを知っておかなければ、購入して失敗ということになりかねません。

建築確認が必要な工事は、住宅の場合、新築・増築・改築・移転の4種類です。
この中で「改築」の定義が明確ではない為、誤解が生まれている原因だと思います。

「改築」とは、既存の建物を解体してほぼ同様の建物(増築は無し)を建てることと言われていますが、改築について国土交通省が公表しているある文書には「改築」を次のように定義しています。

建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること。

ここで問題となるのは「建築物の全部又は一部を除却した場合」の部分です。
一部を除却して従前と同様のものに建て替えることは“改築”であると解釈できます。
国土交通省の文書

この定義から見ると、リフォーム工事やまるごとリフォーム工事は「改築」に該当すると考えざるを得ません。
もちろん「改築」に該当するかどうかの判断は建築主事が行いますので、市町村によって判断が変わる可能性がありますが、再建築不可の物件を購入する場合には、リノベーションができない可能性もあることを覚えておきましょう。

道路の定義-建築基準法第43条ただし書きが改訂

関連する法律に改訂があったので、参考に記録しておきます。

接道義務に関して規定している建築基準法第43条が平成30年改訂されました。

改定前

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

改定後

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。)内の道路
2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
3 地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
一 特殊建築物
二 階数が三以上である建築物
三 政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物
四 延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。)が千平方メートルを超える建築物
五 その敷地が袋路状道路(その一端のみが他の道路に接続したものをいう。)にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの(一戸建ての住宅を除く。)

コメント