手付金は引渡し時に売買代金に充当するのですが、契約解除などによって戻ってくるはずの手付金が戻ってこないと不安に思う時には、“手付金保証制度”を利用する方法があります。
ここでは“手付金保証”と、この言葉とよく似た“手付金保全”について解説します。
手付金は必ず払わなければならないものではありません。売主と買主の話し合いによって決めることができます。手付けを払わずに契約を締結してもまったく問題はありません。
手付については民法第557でこのように定めています。
買主が売主に手付けを交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
この定めが売買契約書の条項にそのまま使われています。
しかし、売買契約を締結しても契約の履行をするまでは、売主にも買主にも「気が変わったり」「もっといい条件で買ってくれる」といった事情が生まれることもあります。手付けが交付されていると、ある期間までは「手付金の放棄や倍返し」によって契約の解除が簡単にできるので、手付金の授受が売買契約では一般的に行われています。
そのような目的で支払う手付金なので、代金の一部を前払いしたものではなく、売主が契約の履行をするまでの間“預けて”いるようなものです。
売買契約書には「代金の一部に充当する」と必ず記載されています。これは、預かった手付金を一旦買主に返し、買主は戻った手付金に残代金をプラスして代金を支払うことを意味しています。
預けたお金ですから必ず返してもらう必要があります。そこで手付金の保証や保全制度というものがあります。
手付金保証とは、「手付金等の保全措置」の規制がない不動産取引のために、各保証協会が実施している制度です。
「手付金等の保全措置」とは、買主が手付金等を売主に支払った後、売主の倒産などで物件の引渡しが不可能となった場合に、手付金等を返還してもらう措置です。しかしこの措置は、売主が宅建業者で買主が個人の場合のみです。
手付金保証制度の詳しい説明
手付金の保証制度とは、売主に「手付金の保全措置」の義務が生じない場合に、万が一のことがあって手付金が買主に戻らないことを防ぐ為に、宅建業者の団体である保証協会が行っている保証制度です。
保証業務を行う宅建業者の団体には２つあります。
- （公社）全国宅地建物保証協会－（公社）全国宅地建物取引業協会（略称：全宅連）加盟の宅建業者を対象とした保証機関
- （公社）不動産保証協会－（公社）全日本不動産協会（略称：全日）の宅建業者を対象とした保証機関
＊他に宅建業者の団体には、大手不動産会社が加盟している（一社）不動産協会と（一社）不動産流通経営協会とがあります。
全宅連と全日の保証業務は似ていますが異なる部分もあります。その概要をお知らせします。
手付金保証制度の概要
| 全宅連 | 全日 | |
|---|---|---|
| 保証限度額 | 売買金額の20％かつ1,000万円が上限 | 1,000万円が上限 |
| 対象業者 | 全宅連の会員宅建業者 | 全日の会員宅建業者 |
| 対象買主 | 宅建業者以外の個人・法人 | |
| 対象売主 | 宅建業者以外の個人・法人 | 宅建業者 |
| 利用手数料 | 無料 | |
“保証”という名がついていますが、保証料や手数料は無料で、保証書の郵送料はかかるようです。
大きな違いは
- 全宅連の保証制度は、売主・買主双方が一般の個人や法人の場合に使える制度
- 全日の保証制度は、売主が全日の会員業者で、買主が一般の個人や法人の場合に使える制度
このように相手によって対象になる取引が異なるので注意が必要です。
保証協会の弁済制度
同じようなものに“弁済制度”が両協会共にあります。
弁済制度も取引当事者が損害を蒙った場合に損害を補填する制度ですが、取引ごとに弁済があるわけではなく、１業者に1,000万円という限度があります。
取引件数の多い業者の場合には、複数の取引相手から弁済を求められ、1,000万円を超えた時点でそれ以上の弁済は出来なくなるので、必ず弁済してもらえる制度ではありません。
手付金の保全が義務とならない場合の手付金等の保証を考える場合には、保証協会の保証制度を利用することも考えられます。
手付金保全措置の詳しい説明
宅建業法第41条と第41条の2には次のような定めがあります。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買に関しては、【手付金等の保全】をした後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
手付金等というのは、手付金や中間金などで代金に充当されるものを言います。
保全義務の有無は金額によって異なり、取引対象の状況によって保全する機関が異なります。
| 保全措置が義務になる金額 | 保全する機関 | |
|---|---|---|
| 工事完了前の宅地や建物 | 手付金の額が1,000万円を超えるか代金の5％を超えるとき | 金融機関 保険事業者 |
| 工事完了後の宅地や建物 | 手付金の額が1,000万円を超えるか代金の10％を超えるとき | 金融機関 保険事業者 指定保管機関 |
指定保管機関は以下のとおりです。
- （公社）全国宅地建物保証協会－（公社）全国宅地建物取引業協会（略称：全宅連）加盟の宅建業者を対象とした保証機関
- （公社）不動産保証協会－（公社）全日本不動産協会（略称：全日）の宅建業者を対象とした保証機関
- 不動産信用保証（株）－（一社）不動産協会、（一社）不動産流通経営協会の宅建業者を対象とした保証機関
の３つがあり、すべての大手から中小の宅建業者すべてが利用できるようになっています。
保全措置は売主業者の義務なので費用負担は売主であり、手間もかかることから保全措置の義務が無い範囲の手付金額にすることが多くなっています。
手付の保証についてまとめると次のようになります。
- 売主が宅建業者の場合、手付の保証をしたいときは、売主が全日の会員の場合に限ってですが、手付保証を使えます。
- 個人間（一般の個人・法人）の売買では、媒介業者が全宅連の会員のとき、手付保証を使えます。
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