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建築条件付き土地の契約と解除する方法やよくあるトラブルから見たデメリット

新築の住宅を手に入れる方法には、建売住宅を購入する方法と注文住宅を建てる方法があります。
自分の好みや家族の希望を叶えるために“注文住宅”を建てたいという人も多いはず。
注文住宅を建てるには敷地となる土地を持っていなければ建てられません。土地が無い場合には土地を購入したうえで住宅を建てるわけですが、土地を取得する方法に“建築条件付き土地”を購入するやり方があります。

好立地の宅地を購入できるというメリットもありますが、“条件付き契約”という特殊な契約形態ですので、トラブルが無いわけでもありません。
ここでは契約にかかわるトラブルやデメリットに焦点をあてながら、希望通りの注文住宅を手に入れる方法として建築条件付き土地の活用方法を見ていきたいと思います。

建築条件付き土地の売買契約と条件無しの土地の売買契約とではここが違う

建築条件付きの土地と条件のついていない土地では売買契約の形態が違います。

どこが違うかというと大きな違いは、建築条件の無い土地の売買契約は契約を締結すると契約は成立するのですが、建築条件付きの土地売買契約は、契約を締結しても契約は成立していないのです。

契約したのに契約は成立していないとは変な話ですが、ある条件が成立した時に契約が成立するという、特殊な契約形態なのです。

もう少し難しい話をつづけますが、ある条件が成立した時に契約が成立する契約形態のことを停止条件付き契約と言います。

建築条件付き土地売買契約は、下の条件が整ったときに成立するとした「停止条件付き契約」となります。

土地の売主または売主が指定した建設業者との間で、住宅の建設工事請負契約が成立することを停止条件とします
注意

  1. 「停止条件付き契約」ではなく、建設工事請負契約が成立しない場合には、土地売買契約を解除するという「解除条件付き契約」で契約するケースもあります。
  2. 工事請負契約については「売主または売主が指定した建設業者」ではなくても構わないという場合もあります。

建築条件付き土地を販売する業者には次のような種類があります。

  • 宅地開発分譲を行ったデベロッパー
  • 分譲予定の宅地を買取ったハウスメーカー
  • 分譲予定の宅地の販売代理を行うハウスメーカー

デベロッパーかハウスメーカーが売主になるので、ほとんどの場合は建設工事を行う業者は限定されています。デベロッパーが販売する場合も、建設業者はデベロッパーの子会社や関連会社になることが多く、購入者が建てたいと思っているビルダーや工務店、あるいは建築家に設計を依頼するケースは難しいかもしれません。

建築条件付きの土地の最大の特徴は、建設工事契約とセットになった契約形態だということです。
条件の無い土地の場合は、自由に建設業者を選ぶことができるし、建設工事の時期は自由に決められますが、条件付きでは一定の期限内に建設工事契約を締結する必要があり、自由度は極めて小さくなります。

土地の売買契約から建物の建設工事請負契約までの期限は長いか短いか

一般には、土地の売買契約締結後3ヶ月以内に、建設工事請負契約が締結されることが条件となります。
ただし、3ヶ月は法律などで決まっているわけでは無く、もっと短くなることもあります。

建築条件付き土地の大きなデメリットと言えるのが、3ヶ月間で住宅のプランをまとめ、細部の使用を決めて工事契約を締結しなければならないことです。

“3ヶ月あれば大丈夫”という人もいれば、全然足りないという人もいるでしょう。
土地の購入前に建てたい住宅の検討を十分に行っていた場合は、3ヶ月間でまとめられるかもしれませんが、土地の購入前にはまったく検討をしていなかった場合は、かなり忙しい思いをして一生暮らす住宅を決めなければなりません。
よく『家は3回建てないと理想の家にならない』と言われますが、3回どころかたった3ヶ月で決めなければならないのはたいへんなことだと思います。

注意
住宅を建てようと決心すると、ほとんどの方は“土地探し”からしようとします。
土地を探す前にもっと大切なことがあります。
土地探しよりも大切なこと・・・それはプラン作りです。

住宅のプランニングが決まるまでに1年間かかるケースもあります。それほどプランニングは大切なもので、安易に決めてしまってはいけないものです。プランニングを検討する時に気をつけてほしいことなど、参考にして下さい。

建設工事請負契約までの期限内で住宅の計画がまとまらない場合

上に書いたように建築条件付き土地売買契約は「一定期間内に建設工事請負契約の成立を停止条件とした契約」です。
*建設工事請負契約の不成立を解除条件とした契約の場合もあります。

一定期間内(例えば3ヶ月)に工事契約の締結が出来なければ、土地の売買契約は白紙に戻ります。

期間内にまとまらない原因としては次のようなことがあります。

  1. 住宅のプラン・仕様がまとまらず予算もオーバーして工事契約に至らない
  2. 建設業者との打合せの過程で業者への不信感が生まれてきた
  3. 希望している住宅の工法や仕様が指定された業者では実現できない

最も多いのは ①の「住宅のプラン・仕様がまとまらず予算もオーバーして工事契約に至らない」だと思いますが、②や③が理由ということもあります。

土地の購入者には工事請負契約が成立するよう努力する義務があります。
真摯に住宅の計画を練り、業者と打ち合わせを続けてきたが、どうしても工事金額の折合いがつかなかった、といった理由なら売主も納得すると思いますが、②や③の理由になると、納得してくれるかどうか分かりません。妥協を求められることもあると思いますし、売主としてはなんとか契約継続を説得しようとするでしょう。

それでも工事契約を拒否すると“契約違反”と主張してくるかもしれません。

建築条件付き売買契約には停止条件以外に“契約解除”に関する取り決めも書かれていると思います。
「手付解除」で契約解除できれば幸いですが「契約違反による解除」となる可能性もあります。
この辺りが「建築条件付き」のトラブルが少なからずある理由になっています。

建築条件付き土地を活用したマイホーム造り

「建築条件付き」にはトラブルもありますが、上手に活用すると気に入った土地にスピーディーにマイホームを建てることが出来る方法でもあります。

活用方法として次のようなことに気をつけるといいのでは思います。

  • 土地探しをする1年前くらいから建てたい住まいのイメージを具体的に検討する
  • 建築条件の対象となる建設業者の情報を収集し、マイホームを依頼する業者として相応しいか検討する
  • 土地売買契約から建設工事請負契約までの期限はできるだけ長くする
  • 工事契約が成立できないと認める理由の中に
    • 建設業者との打合せの過程で業者への不信感が生まれてきた
    • 希望している住宅の工法や仕様が指定された業者では実現できない

    を特約事項として明記し、この場合でも土地売買契約は白紙解除とする

建築条件付きの土地は、建築条件なしの宅地の中で探しても、なかなか取得できないような好条件の宅地である場合が多く、理想の住まいを手に入れる有効な手段ともなります。
一生に何度も建てることができるわけではありません。
納得できて後悔のしないマイホームづくりに活用してください。

参考記事もご覧ください

https://www.myhomedata.net/w-seiko/shinchiku/shinchiku05.html

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