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転職後のサラリーマンや会社役員・自営業者が借りられる住宅ローンはフラット35

住宅ローンは民間金融機関ばかりという担当者の話を聞きます。理由は事前審査が早いので、商談がスムースに進むそうです。一方、審査に時間がかかりますが、フラット35では民間金融機関では対象とならなかった人への融資が行われています。フラット35とはどんな住宅ローンなのか概要をまとめてみました。

住宅ローン「フラット35」の特徴

フラット35は独立行政法人「住宅支援機構」が提供する住宅ローンです。
民間の金融機関との提携によって最大35年間の長期低利融資を行いますが、一部の住宅に対しては50年間の融資を行う「フラット50」という商品もあります。
*フラット50については別の機会に記事にアップします。

民間金融機関との提携の仕方によって二つのタイプがあります。

  • 債権買取型=フラット35
  • 保証型=フラット35(保証型)

保証型は取り扱う金融機関が少なく、ほとんどは債権買取型の「フラット35」が利用されています。

民間金融機関が扱っている住宅ローンとの違いは、貸付対象となるお客さんの範囲が広いということが言えます。つまり、民間銀行では条件が厳しいケースでも、フラット35なら貸付がOKになるケースがあるということです。

民間銀行と違う特徴を箇条書きにすると次のようなことがあげられます。

  • 金利タイプは全期間固定タイプのみ、返済期間は15年~35年
  • 融資対象となる住宅には守るべき技術基準があり品質の高い住宅を取得できる
  • 省エネルギーや耐震性能など高い性能の住宅には金利を下げた「フラット35S」という商品もある
  • 民間金融機関では必要となる「保証料」がかからない
  • 繰上げ返済や返済方法の変更の際の手数料がかからない
  • 勤続年数に関する条件がない
  • 会社役員や自営業者の方でも融資可能
  • 団体信用生命保険の加入が義務では無いので、健康上不安のある人でも大丈夫
  • 敷地が借地の場合でも融資は可能

民間金融機関よりも「フラット35」に向いている人

住宅を取得する前に必ず行う事前審査ですが、民間金融機関の独自の住宅ローンとフラット35、どちらを申込むのがよいのか住宅ローン選びの参考になる比較表をまとめてみました。

条件 民間ローン フラット35
会社役員
自営業者
勤続年数が短い
公務員
上場企業など
自己資金がある
自己資金がない
生命保険に加入できない
育休・産休中の主婦

どちらでも借りれる方もいれば、フラット35のほうが借りやすい方もいらっしゃいます。
ご自身の条件を考えながら住宅ローンを選んでください。

「フラット35」の貸付条件

フラット35を申込できる方の条件とはどのようなものでしょう。

  • 申込時年齢が満70歳未満(親子リレーの場合は満70歳以上でも可)
  • 日本国籍の方や永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 年収が400万円未満の場合は総返済負担率が30%以下となること(収入合算可)
  • 年収が400万円以上の場合は総返済負担率が35%以下となること(収入合算可)

完済時年齢が満84歳まで可能なので、民間銀行よりも条件は緩いですね。
*完済時年齢が満75歳までという銀行もあります。

貸付金利について

フラット35の貸付金利は取り扱う金融機関と融資実行のタイミングによって異なります。
参考までにこの記事を書いている時点(2018年5月)では、返済期間15年~20年が1.3%~1.96%、返済期間21年~35年が1.35%~2.01%となっています。

けっこう金利の幅がありますが、その理由は次のようなことです。

  • 融資の割合が建設費(購入費)の9割以内か9割を超えるかによって変わります
  • 加入する団体信用生命保険の種類によって変わります

金利水準は都市銀行の住宅ローンとほぼ同じです。
フラット35だから安いとか高いということはありません。

審査に必要な書類

審査には所定の申込書以外に次の書類が必要です。

  • 借入申込者の公的収入証明2年分
    • 給与所得のみの方:特別徴収税額の通知書、住民税納税通知書、住民税課税証明書等、前年の分に関しては源泉徴収票でも可能の場合があります。
    • 給与所得のみ以外の方:
    • 納税証明書(所得金額用)および確定申告書(写)等
      *会社代表者は会社の決算書や確定申告書も
  • 住宅取得に係わる費用の確認書類
    • 住宅新築の場合:建設工事請負契約書(写)等、土地取得費も含む場合は土地売買契約書(写)等
    • 建売住宅の場合:売買契約書(写)等
    • 中古住宅の場合:売買契約書(写)等
  • 土地および建物の登記事項証明書(住宅新築の場合は土地のみ)(建売住宅で建物が未登記の場合は土地のみ)

銀行などへ相談に行った時に、条件的に難しい話になりそうだったら「フラット35」で進めるようにした方がよいと思います。

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