スポンサーリンク

デュアルライフ対応物件が賃貸事業に新しいカテゴリーを生む

生活形態の多様化を物語るような現象が増えています「二拠点生活(デュアルライフ)」。いわゆる “デュアラー” からの発信が多くみられますが、賃貸事業のひとつのカテゴリーとしても注目すべきではないかと思います。

空き家の増加や賃貸物件の需給バランスが崩れ、築古物件の存在価値が問われていますが、地方に存在する遊休不動産の活用を図るキーワードが「デュアルライフ」だと思います。

大家視点でデュアルライフ対応物件を考える

大家さんや不動産投資家が考える賃貸物件の立地条件として優先するのは

交通便のよい人口の多い地域

しかし交通便の悪い人口の少ない田舎の物件を有効利用するのが、二拠点生活です。

二拠点生活に特化した賃貸事業

人口減少社会で “満室経営” などあり得ません。家賃収入が満室時の半分でも経営可能な賃貸事業を考えます。

アパートの1室あるいは戸建貸家を、デュアルライフ用の物件として借りる条件で家賃を安くする。その結果、入居率が高まり収益性がよくなります。

下表は通常家賃で契約している戸数が減り、空室をデュアルライフ用として貸した場合の月間収入比較です。空室のまま遊ばせておくよりも、半額以下の家賃でも入居してもらうほうが収益性はよくなります。

通常条件 入居戸数 5戸 4戸 3戸 2戸
家賃/戸 5万円 5万円 5万円 5万円
家賃収入 25万円 20万円 15万円 10万円
デュアル条件 入居戸数 1戸 2戸 3戸
家賃/戸 2万円 2万円 2万円
家賃収入 2万円 4万円 6万円
合計 22万円 19万円 16万円

空室になる住戸をデュアル対応することにより、家賃収入を増やす戦略がありそうです。

田舎の物件を購入する投資術

不動産投資の対象を都市部の物件から田舎の物件にシフトする投資術について考えてみます。

田舎には100万円~200万円で購入できる戸建物件が意外とあり、物件探しにあまり苦労することはなさそうです。
融資は諸条件を考えると無理であり、資金は自己資金で賄うのが原則ですね。

表面利回り10%とすると設定家賃は1万~2万円、現実的な家賃設定が可能です。安くて古いと気になるのがリフォームですが、最近のこだわり条件のひとつとして人気の「原状回復義務なしのリフォーム自由」とすると、初期投資を極力少なくでき大きなメリットに。
*セルフリノベーション専門サイトもあったりしてPR手段はありそうです。

管理は面倒でも自主管理です。入居者募集と鍵の管理は地元の仲介業者に依頼し、退去時の確認とクリーニングの手配を地元でおこなうのが大家さんの仕事ですが、たまに物件を点検できる機会です。面倒がらずにやりましょう。

デュアルライフ需要に応える家賃設定と注意したい入居審査

デュアルライフ用の物件は、通常の半分以下の家賃設定が望ましいでしょう。
*二拠点生活ではない通常使用の場合は、家賃を通常に。

借主の負担を軽くしながら、貸主の収益性も考慮した微妙な線を設定するのが肝要。

家賃が安い分、入居審査は慎重に入念にしたいものです。

  • 勤務先や年収そして勤続年数
  • 家族構成と通学している学校名
  • 連帯保証人は2名

二拠点生活は生活家電や家財道具など2軒分必要です。さらに行ったり来たりの交通費や、セカンドハウス専用の自転車や乗用車が必要になることも。費用負担に見合う収入があるのか、二拠点生活をしようとする動機や必然性があるのかなどは、きちっと把握しておきたいことです。

デュアルライフは家族も一緒なのか独りだけの別行動なのかも、入居してからの生活スタイルを把握するヒントになります。

連帯保証人は通常の賃貸契約でも必要ですが、できれば2名の保証人をつけてもらうほうがよいでしょう。保証人は家賃の支払いに関する保証の面よりも、万一のときの残置物の処分に関することが重要です。

生活の本拠地に置いてある家財と異なり、セカンドハウスの家財は重要度が低く途中退去や、契約解除になるような事案があった場合の保険をかける意味があります。

デュアラー視点で二拠点生活を分析する

二拠点生活は魅力のある生活スタイルかもしれません。いきなりスタートするわけにはいきませんが、お試し期間のある物件もあったりします。

二拠点生活とはどんなものなのか覗いてみました。

二拠点生活の住民登録はどこにすべき

生活拠点が2ヶ所あると住民登録をどちらにするか迷うかもしれません。

住民登録は住民基本台帳法および地方自治法と民法において、 “生活の本拠” を住所とすると定めています。では二拠点なので2ヶ所に住民登録をしてよいかとなると、1ヶ所しか登録はできません。

理由は簡単で2ヶ所に住民登録すると、同じ人間が二人いることになり、選挙のときには投票券が2枚交付される事態になってしまいます。国民健康保険に加入している人は健康保険が2枚になりますし、住民税を2ヶ所に納税しなければならなくなります。

じゃあどちらにするのがよいのか、将来的に二拠点生活を解消し1ヶ所が生活の拠点になる場合、どちらが相応しいのかあるいは別の新天地になるのか、こんな視点で考えてもよいのではないかと思います。

デュアラーなら見逃してはいけない実家の活用法

二拠点目を考えるとき実家の活用も選択肢です。

両親が健在で同居する状態になるとしても、ご両親の邪魔にならず独立した生活空間を確保できるなら、家賃もかからず(若干の負担はあるかも)ときには食事のお世話になれることもあり、便利なことこのうえもないでしょう。

最近話題になっている “空き家活用” の面でも実家は注目です。豊かな自然があり春夏秋冬の変化を楽しめる環境と、都市生活では味わえない充実感があります。リフォームは自由にできますし土地が広いと自給自足の生活も可能です。

二拠点生活で費用はどのくらいアップする

拠点が2ヶ所=生活費が倍

このようなことはありません。

都会に住んでいるとさまざまな誘惑があり、知らぬ間に1ヶ月の生活費予算を使い切ってしまうことって多いものですが、田舎暮らしはとにかく忙しくお金を使う時間があまりにも少ないものです。

庭の雑草や伸び切った枝の剪定にはじまり、外壁や屋根の塗装はDIYで、食卓に上る野菜は自家農園で栽培する。

朝早く日が昇るころに起床し、びっしり身体を使って心地よい疲労感を味わいながら床につく生活です。

こんな生活が心身をリラックスさせ、ウィークデイの仕事を頑張れるエネルギーを与えてくれます。

子育てから考えるデュアルライフ

子育てを考えてデュアルライフを決断する。こんなかたもおられます。

子育てと仕事の両立は可能! デュアルライフ【長野⇔東京】 

お子さんは基本的に成長するまでは田舎暮らしです。中学や高校進学のときの選択をどうするかはありますが、小学校卒業までは田舎でのびのび育てるのは有意義なことです。

普通の家族であればご主人が単身で仕事のある都会暮らし。奥さんとお子さんたちは田舎で暮らして往ったり来たりする生活ですね。

転勤族のご主人ならありがちなパターンですが、単身赴任をマイナスイメージで捉えるかどうかの違いです。

「地方創生」こんな言葉がありますが、多様な生活形態があり得る今日、二拠点生活の聖地みたいな地域が活性かされるとおもしろいと思います。

二拠点生活の参考になるサイト

コメント