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代位弁済後でも可能な住宅資金特別条項の利用

自宅を売らないで借金を整理する個人再生とは」で解説したように、“住宅ローン特例”を利用した個人再生だと、自宅を手放さずに借金の整理をすることができるのは分かりました。では、住宅ローンの延滞がつづき、いつまでならこの制度を使って自宅を守ることができるのかを解説します。

民事再生法に書かれている住宅資金特別条項について

代位弁済を行った保証会社の債権は、原則的には住宅資金特別条項(住宅ローン特例)は適用されないと思われているようです。
現実に、保証会社と返済計画について相談していると、保証会社の担当者から「代位弁済をした後は住宅ローン特例による個人再生はできない」と言われるほど、周知されていないようですが、民事再生法にはしっかりと明記されています。

民事再生法はたいへん条文が多く266条まである法律です。

代位弁済後の個人再生について書かれている部分を抜粋すると、まず以下の第198条があります。

(住宅資金特別条項を定めることができる場合等)
第百九十八条 

第1項省略

2 保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行した場合において、当該保証債務の全部を履行した日から六月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされたときは、第二百四条第一項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者の権利について、住宅資金特別条項を定めることができる。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。

第3項省略

保証会社が代位弁済した場合の規定が第2項に記載されています。

保証会社が代位弁済した場合、代位弁済をした時から6ヶ月を経過する日までに、再生手続の申立てが行われた時は「住宅資金特別条項」を盛り込むできるわけです。

さらに第204条には

(保証会社が保証債務を履行した場合の取扱い)
第二百四条 住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の決定が確定した場合において、保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行していたときは、当該保証債務の履行は、なかったものとみなす。
ただし、保証会社が当該保証債務を履行したことにより取得した権利に基づき再生債権者としてした行為に影響を及ぼさない。

第2項省略

第1項に再生計画が認可された場合の代位弁済の扱い方が記載されています。

保証会社が代位弁済していた場合、その代位弁済はなかったものとなります。

法律の条文が分かれていますが、この二つの条文を合わせてみると、保証会社が代位弁済をしていても、6ヶ月経過していなかったら個人再生手続きに“住宅ローン特例”を利用でき、再生計画が認可された時点で保証会社が行った代位弁済はなかったことになる、と規定されているのです。

保証会社が代位弁済を実行した時の二つの選択肢

保証会社が代位弁済を実行するのは、住宅ローンの延滞が6ヶ月近くになる頃です。
この頃には督促状や催告書、そして「期限の利益の喪失」とか「代位弁済の通知」などの「住宅ローンの滞納から任意売却の完了までに届く文書のいろいろ
」で説明した文書が届いており、いよいよ住宅ローンと自宅をどうするか決断しなければならない時です。

選択肢は二つです。

  1. 任意売却によって自宅を手放し住宅ローンを整理する
  2. 個人再生の申立てを行い住宅ローン以外の他の借金を整理して自宅を手放さない

どちらにするかの判断は年間収入によって考えます。

  • 年間収入は充分あるが住宅ローン以外の返済もたくさんあるという場合、住宅ローン以外の借金の整理ができると、住宅ローンの返済を続けていけるのであれば2番目の個人再生です。
  • 住宅ローンの返済そのものが難しい場合は任意売却です。

ハードルは個人再生の方が高いのですが、決断するタイミングは保証会社の代位弁済が行われる頃でも遅くは無いと言えます。

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