住宅ローンの滞納から任意売却の完了までに届く文書のいろいろ

住宅ローンが延滞する頃から届く金融機関等からの文書には、様々な種類のものがあります。
すべてが“ドキッと”するような書面ですが、手続きの上で欠かせない文書ですので、一応内容を確認し理解しておく必要のあるものです。
ここでは、それらの文書の目的や法律的な意味などを中心に、任意売却の流れを解説していきます。

延滞２ヶ月目ぐらいまでに届く督促状
延滞が３ヶ月を超える頃に届く催告書
延滞が３ヶ月を超えて６ヶ月になる頃に届く期限の利益喪失通知書
期限の利益喪失通知書の後に届く代位弁済通知書
任意売却がスタートしても届く競売関係の３つの文書

延滞２ヶ月目ぐらいまでに届く督促状

１回目の滞納があった頃から２回目の返済日が近くなる頃や２回目の滞納があった頃、「支払の請求」が記載された督促状が届きます。
督促状が届く前後には電話がかかって来たり、督促状も数通送られてくることがあります。

１回目の滞納あった時には「返済忘れや残高不足」が原因のこともあり、あまり強い調子の内容の文書は送ってきません。

この頃にはまだ任意売却の決心がついていないと思います。
返済を継続するつもりがあるのであれば、滞納状態を解消した上で「リスケジュール」を金融機関と相談するのも方法です。

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返済が今後も難しいということであれば、任意売却を考え始めることが望ましいと思います。
この段階では、具体的に任意売却をスタートすることは出来ませんので、お住いの地域で信頼のおけそうな宅建業者（不動産仲介会社）の情報を集めて、数か月後には依頼することになる業者選びの準備をした方がよいでしょう。

延滞が３ヶ月を超える頃に届く催告書

催告書になると督促状よりは言葉の調子が強くなります。

期限の利益を喪失します
一括返済を求めます
代位弁済を請求します
信用情報機関に登録します

上に記載したような文言が並び、延滞していることに対する罪悪感のようなものを覚えるのですが、手続き上の問題でこのような文言を書かななければならない金融機関側の事情があります。

期限の利益を喪失します: 住宅ローンを利用する人は、すべて長期の分割払いで返済をします。長期分割で返済することが“期限の利益”そのものなのです。
期限の利益を失うと長期分割で返済することができなくなりますよ！ということを伝えなければなりませんので、この文言が催告書に記載されます。
一括返済を求めます: 期限の利益を失ったので“一括で返済”して下さい！ということを伝えるためにこの文言も記載されます。
代位弁済を請求します: 保証会社の保証付き融資の場合は、債務者が一括返済に応じない場合、保証会社が金融機関に対し、本人に代わってローンの残高分を一括して返済することになっています。これを“代位弁済”と言います。
一括返済できない場合は保証会社に代位弁済を実行するように、保証会社に請求します！ということも伝えなければなりません。
信用情報機関に登録します: 代位弁済が実行された場合は、信用情報機関に「代位弁済」が実行されたことを登録することになっていますの、このことも債務者に伝えなければならないことです。
信用情報機関については「滞納履歴が信用情報に登録されると任意整理は難しくなる」を参照して下さい。

催告書が届いた頃には、任意売却を行うことを決断しなければならない時期に来ています。

延滞が３ヶ月を超えて６ヶ月になる頃に届く期限の利益喪失通知書

催告書に書かれていたように６ヶ月目の滞納が起こる頃には期限の利益を喪失します。
その事実を債務者に伝える為の通知書です。

保証会社の保証付き融資の場合は、保証会社が代位弁済を行う準備に入ります。
保証付きではない融資の場合は、金融機関内部で担当部署が変わってすると思います。

期限の利益を喪失しているので、債務者にできることは“残金を一括で返済”するしか方法はありません。
それができなければ「差押え・競売」に進んでいきます。

いよいよ任意売却を決断する時期がやってきます。

期限の利益喪失通知書の後に届く代位弁済通知書

保証会社の保証つき融資では、保証会社が金融機関に代位弁済を実行します。
この通知書はその事実を伝える為のものです。

代位弁済により債権は保証会社に譲渡され、求償権にもとづき保証会社は債務者から弁済した金額の回収の為、競売の申立をするのが一般的です。

任意売却では債権者との交渉をしながら売却を進めて行きますが、こうして正式に保証会社が交渉相手となります。また、実際の窓口は業務を代行するサービサーになります。
保証付きではない場合でも、実際の交渉相手はサービサーになります。

サービサーが決定することによって、任意売却は本格的にスタートします。

任意売却がスタートしても届く競売関係の３つの文書

サービサーが債権回収の業務をスタートすると、任意売却への対応と並行して「競売」の手続きも行うことがあります。
競売の手続きはかなり時間がかかるもので、競売開始決定から売却までに１年間かかるケースもあり、任意売却がうまくいかなかった場合にスムースに競売手続きを進められるよう、任意売却＆競売が同時進行的に行われることが稀にあります。

競売手続を開始してから任意売却をスタートさせる場合もあります。

このような場合は競売関係の書類が届きます。

競売開始決定通知書: 競売が開始されたことによって担保となっている住宅を差押したことを伝えるものです。
現況調査の連絡: 担保となっている住宅の売却価格を算定するために、現況を詳しく調査する目的で訪問する日時の連絡です。
期間入札開始決定通知書: 競売の具体的なスケジュールを伝える文書です。ここに書かれている「入札開始日」までに任意売却が成立しないと、競売によって処分されてしまいます。

競売に関しては以下のページも参照してください。