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売主さんも注意したい媒介契約違反で請求される違約金

不動産の売却や購入を宅建業者に依頼する媒介契約、報酬は成功報酬なので売買が成立するまでは、宅建業者への支払いは必要ないし、思っていたようにうまく進まないようであれば、3ヶ月の契約期間が過ぎる前に解約することもできます。
依頼する顧客にはデメリットは無いように思えるが、実はペナルティを課されるケースがあるので、注意したい契約条項についての説明です。

*説明で取り上げる契約書の様式は、最も多く使用されている全宅連の様式に基づきます。

売主さんに請求できるペナルティと契約種類

媒介契約には3種類の契約方式があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれにペナルティに関する条項があります。

一般媒介契約のペナルティ条項

一般媒介契約書に記載されている、ペナルティ(成功報酬以外の顧客の負担になるもの)に関して契約約款に以下の通りの記載があります。

(直接取引)
第13条 一般媒介契約の有効期間内又は有効期間満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

【解説】
媒介契約締結から媒介契約終了後2年間の期間、つまり媒介契約が3ヶ月間のみで終了した場合は2年3か月間、媒介契約が6ヶ月間だった場合は2年6ヶ月間、媒介契約が1年間だった場合は3年間の間に、契約当事者であった媒介業者が売主さんに紹介した見込み客と、その媒介業者を外して直接か、もしくは他の媒介業者を仲介にして取引した場合は、契約当事者であった媒介業者の貢献度に応じた報酬額を請求できるというものです。

媒介業者は依頼された物件の売却の為いろいろな活動を行います。

  • ウェブサイトや情報メディアへの物件掲載
  • 新聞折込やポストインチラシの作成と配布
  • オープンハウスの実施

【解説】
媒介業者はいろんな活動の結果、購入希望者や見込み客を発掘しますが、残念ながら媒介契約の期間中に成約に至らないこともあります。
成約まで至らなかったお客さんの中には、事情が変わって再び購入しようと考える人もいます。
そのお客さんを最初に発掘した媒介業者が、売買契約に関わるなら問題ないのですが、売主さんがそのお客さんと直接商談したり、他の媒介業者に依頼して商談を進めることを防ぐ目的でこの条項があります。つまり、最初に媒介契約を締結した業者の権利を保護しようとするものです。

いろんな事情で結果的に、他の媒介業者に依頼して取引に至った場合は、請求があれば約定報酬の一部を支払うこともあり得ます。

(費用償還の請求)第14条
一般媒介契約の有効期間内に甲が乙に明示していない宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、一般媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

【解説】
一般媒介契約は、売主さんが複数の媒介業者に売却依頼をすることができます。
ただし、依頼する媒介業者名をすべての媒介業者に明示しなければなりません。内緒で特定の媒介業者に依頼することを禁止しています。
つまり、媒介業者同士は共通のルールによって競合するようにしているわけです。
(費用償還の請求)は、このルールを破って内緒で活動していた媒介業者が取引を成立した場合、正規の媒介業者はそれまで掛かった費用の請求をできるようにしたものです。

専任媒介契約のペナルティ条項

専任媒介契約書に記載されている、ペナルティ(成功報酬以外の顧客の負担になるもの)に関して、以下の通り契約書と契約約款に記載があります。

【契約書】4 違約金等

  1. 甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼し、これによって売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)を違約金として請求することができます。
  2. この媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、乙は乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

【解説】
第1項は、専任媒介契約では、売主さんは媒介契約を締結した業者以外の業者に媒介を依頼することはできません。これに違反して売主さんが他の媒介業者に依頼して取引が成立したときは、違約金として約定報酬額を請求できるとしたものです。ただし約定報酬額の消費税分は加算しません。

第2項は、売主さんが自ら購入希望者を見つける行動をすることは許されていますので、その結果、取引が成立して媒介契約を解除した場合、媒介業者に何の落ち度もなければ、媒介業者のそれまでの活動に掛かった費用の請求をすることができます。
しかしながら、媒介契約は単に買主となるお客さんを見つけることだけでなく、売買や交換の契約が正当に行われるように、取引の仲介をするのも媒介業者の役割です。

売主さんが自ら見つけた購入希望者との契約には、専任媒介契約を締結した業者が売買又は交換契約の媒介を行うのは自然なことであり、一般的に売主さんは約定報酬を媒介業者に支払っています。

【契約約款】
(直接取引)第11条
専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

【解説】
一般媒介契約書にもでてきた契約約款です。
媒介契約を締結した業者の権利を保護しようとするものです。

詳細は一般媒介契約の(直接取引)に戻ってください。

【契約約款】
(違約金の請求)第12条
甲は、専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれに違反し、売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)の違約金の支払いを請求することができます。

【解説】
専任媒介契約では、売主さんは他の業者に媒介することはできません。
契約書本文にも記載されている内容を、契約約款でも繰り返し記載しています。

【契約約款】
(費用償還の請求)第14条
専任媒介契約の有効期間内において甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、乙は、乙の責めに帰すことのできない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

【解説】
この契約約款も、契約書本文に記載されている通り、売主さんが自ら購入希望者を見つけた場合の、媒介業者の費用請求権について重ねて記載しています。

専属専任媒介契約のペナルティ条項

専属専任媒介契約書に記載されている、ペナルティ(成功報酬以外の顧客の負担になるもの)に関して、以下の通り契約書と契約約款に記載があります。

【契約書】4 違約金等

  1. 甲がこの媒介契約の有効期間内に乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買若しくは交換の媒介若しくは代理を依頼し、これによって売買若しくは交換の契約を成立させたとき、又は甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)を違約金として請求することができます。
  2. 乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

【解説】
専任媒介契約では契約相手である媒介業者以外の業者に媒介を依頼することはできせんでしたが、売主さん自らが購入希望者を見つける活動は許されていました。ところが専属専任媒介契約では、売主さん自らの活動も禁止されており、媒介に係る活動は契約した媒介業者だけに限定されています。もし、それに違反した場合は、約定報酬額(消費税を除く)を請求できます。

正当な理由のない売主さんからの契約解除については、媒介業者が要した費用の請求ができます。

【契約約款】
(直接取引)第11条
専任媒介契約と内容は同じなので省略します。
【契約約款】
(違約金の請求)第12条
  甲は、専属専任媒介契約の有効期間内に、乙以外の宅地建物取引業者に目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を依頼することはできません。甲がこれに違反し、売買又は交換の契約を成立させたときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)の違約金の支払いを請求することができます。

2 甲は、専属専任媒介契約の有効期間内に、自ら発見した相手方と目的物件の売買又は交換の契約を締結することはできません。甲がこれに違反したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額(この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。)を違約金として請求することができます。

【解説】
第1項は契約をした媒介業者以外の業者への依頼は禁止されています。専任媒介でも同じでした。
第2項は、売主さん自身が購入希望者を見つける活動は禁止されています。
どちらに違反しても約定報酬額(消費税を除く)を請求できます。

売主さんからの一方的な媒介契約の解除についても費用の請求ができるようになっています。

売主さんへのペナルティのまとめ

媒介契約には以上のようなペナルティ条項があります。

契約はお互いの信頼関係があって成り立つものです。
信頼関係を損ねるような行動は業者も売主さんも注意したいものです。

ペナルティについて分かりやすく表にまとめましたので参考にして下さい。
✖は売主さんの行動として禁止されておりペナルティがあります。

一般 専任 専属
契約(明示)した業者以外への依頼
売主自ら活動
契約終了後2年間の直接取引

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