不動産取引の媒介業務は宅建業者にとって重要な事業の柱です。
媒介業務に従事するために免許を取得し、専任の宅建士を在籍させ体制を整備しています。
媒介業務を行うには依頼者との間で「媒介契約」を締結することが必要であり、媒介契約の締結により宅建業者には法的な業務上の義務が生まれます。
媒介契約上宅建業者が担う義務とは
媒介契約に関する規定は宅建業法第34条の2に記載されています。
まず重要なことは媒介契約書を作成する義務です。口頭での契約は認められません。媒介契約書を作成し宅建業者が「記名押印」して依頼者へ交付します。ただし、依頼者の承諾があれば、電磁的方法により記名押印なしで交付することができます。
次に媒介契約書に記載しなければならない事項について解説します。
媒介契約書に記載すべき事項
媒介契約書には以下の項目についてすべて記載することが必要です。
- 媒介を行う不動産の表示
- 不動産の売買価額または評価額
- 専任媒介か一般媒介化の区分と一般媒介の場合の明示義務
- 建物状況調査を行うものの斡旋に関すること
- 媒介契約の期間と解除に関すること
- 指定流通機構への登録について
- 報酬に関すること
- その他省令などで定めること
出典：宅建業法第34条の2
宅建業者が履行すべき義務
宅建業者は次の事項について遵守しなければなりません。
- 売買価額や評価額について意見を述べときには根拠を明らかにする
- 専任媒介契約は有効期間を3か月以内とする
- 専任媒介契約では媒介する不動産の情報を別に定める期限内に指定流通機構に登録する
- 前項の指定流通機構への登録を行なったら登録証を依頼者に引渡す（依頼者の承諾があれば電磁的方法で可能）
- 指定流通機構へ登録を行なった不動産の契約が成立した場合は、指定流通機構へ通知する
- 媒介業務の対象となっている不動産に対し売買・交換の申込があったら速やかに依頼者に報告する
- 媒介に関わる業務の処理状況を専任媒介の場合は2週間に1回、専属専任媒介の場合は1週間に1回の頻度で依頼者へ報告する
出典：宅建業法第34条の2
一般媒介と専任媒介の違い
宅建業者が行う媒介契約および媒介業務のほとんどは宅建業法に則ったものであり、宅建業者の裁量が許されるものではありません。
さらに一般媒介契約と専任媒介契約の違いも、宅建業法で明確に決められています。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 依頼者が契約できる業者数 | 制限なし | 1業者 | 1業者 |
| 契約期間の制限 | 制限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 指定流通機構への登録 | 義務なし | 媒介契約後7日以内 | 媒介契約後5日以内 |
| 業務報告の頻度 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 依頼者の自己発見取引 | 可能 | 可能 | 禁止 |
建物状況調査を行うものの斡旋
媒介契約書に記載すべき事項には「建物状況調査を行うものの斡旋」について記載するよう義務づけられています。
さらに斡旋しない場合にはその理由を明記するよう定められており、記載例として次のような文言があります。
・甲が、建物状況調査を実施する者のあっせんを希望しないため
・目的物件の所有者から、建物状況調査の実施の同意が得られないため
・既に建物状況調査が実施されているため
引用：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
建物状況調査については、売主にまだ理解が広がっていない点や、買主にとってのメリットが伝わっていない点などがありますが、既存住宅の流通が今後ますます増加する中で重要なポイントになりそうです。
宅建試験における媒介契約の義務
媒介契約における宅建業者の義務については、宅建試験にもよく出題されるテーマとなっています。令和6年の試験［問32］では、専任媒介契約に関して4つの記述があり、正しいものを選択する問題でした。
記述1は、売買契約が成立しても引渡しが完了していなければ、指定流通機構への通知は不要となっており誤りです。
記述2は、売主が宅建業者の場合の媒介契約で、使用する契約書のひな形が国土交通大臣が定める「標準媒介契約約款」であるか否かを明記する必要がないと書かれていますが、これも誤りです。
記述3は、2週間に1回以上行う依頼者への報告は、必ずしも書面で行う必要がないと書かれており、依頼者への報告は電磁的方法でも認められるので「正解」です。
記述4は、建物状況調査について売主が斡旋を希望しなかったため、建物状況調査の斡旋に関する事項について記載しなかったと書かれており誤りになります。
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