販売活動を積極的にしない媒介業者を変更できるか

宅建業者と媒介契約を結び不動産の売却を依頼して2ヶ月、契約途中で業者の変更をしたいが、契約解除すると違約金や損害賠償などが怖くて困っています。こんなケースがたまにあります。不動産媒介契約の途中解除は可能でしょうか。

先日アップした「売主さんも注意したい媒介契約違反で請求される違約金」とも関連があります。
併せてご覧ください。

売主さんも注意したい媒介契約違反で請求される違約金
不動産の売却や購入を宅建業者に依頼する媒介契約、報酬は成功報酬なので売買が成立するまでは、宅建業者への支払いは必要ないし、思っていたようにうまく進まないようであれば、3ヶ月の契約期間が過ぎる前に解約することもできます。 依頼する顧...

媒介契約書の解除条項を確認する

媒介契約書の“契約解除”に関する条項をまず確認してみましょう。

媒介契約には3種類の方式がありますが、契約解除に関する条項は同じです。

  • 甲又は乙が○○媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、○○媒介契約を解除することができます。
  • 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、○○媒介契約を解除することができます。
    一 乙が○○媒介契約に係る業務について信義を旨として誠実に遂行する義務に違反したとき。
    二 乙が○○媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
    三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。

「甲」は言うまでも無く業者に売却を依頼した売主さんです。乙は媒介業者です。
契約解除に関する条項は、甲・乙双方が契約解除できるものと、甲から契約解除できるものとあります。
○○媒介契約には

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれ当てはまります。

契約条項を見ると、乙が○○媒介契約に係る業務について信義を旨として誠実に遂行する義務に違反したとき、とあり、契約した媒介業者がこれに違反しているかどうか、媒介業者の業務をかくにんしてみましょう。

媒介業者が誠実に遂行しなければならない業務とは

媒介業者の義務も媒介契約書に明記されています。

媒介契約書には、媒介業者の成約に向けての義務と媒介に係る業務が書かれていますが、媒介契約を途中解約する場合、媒介業者の成約に向けての義務に違反しているどうかが問題となります。

では媒介業者の義務を確認してみましょう。

一般媒介契約
  • 乙は、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
  • 乙は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、甲に対して、遅滞なく、その旨を報告します。
専任媒介契約
一般媒介契約に定める義務に加えて

  • 乙は、甲に対し、文書又は電子メールにより、2週間に1回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。
  • 乙は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、[東日本レインズ][中部圏レインズ][近畿圏レインズ][西日本レインズ]のいずれか、目的物件の所在地を含む地域を対象として業務を行っている指定流通機構に、この媒介契約締結の日の翌日から7日以内に登録します。また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、甲に対して宅地建物取引業法第50条の6に定める登録を証する書面を交付します。(以下省略)
専属専任媒介契約
専任媒介契約と内容と一部変わります。

  • 乙は、甲に対し、文書又は電子メールにより、1週間に1回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。
  • 乙は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、[東日本レインズ][中部圏レインズ][近畿圏レインズ][西日本レインズ]のいずれか、目的物件の所在地を含む地域を対象として業務を行っている指定流通機構に、この媒介契約締結の日の翌日から5日以内に登録します。また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、甲に対して宅地建物取引業法第50条の6に定める登録を証する書面を交付します。(以下省略)

媒介業者との契約を解除できる条件

媒介業者を変更したいと売主さんが思う状況とは、販売活動や見込客発掘の活動を積極的にやっていないつまり、やる気がないとしか思えない状況です。

一般媒介契約は複数の会社が販売活動をやっているので、このようなことを売主さんが感じることはあまり無いと思いますが、専任媒介や専属専任では起こりがちです。

では、媒介業者の立場からなぜこのようなことが起こるのか考えてみます。
せっかく媒介契約を締結したのに、やる気を出さない理由とはなんでしょうか。

目的物件が売りづらくやる気が出ない

不動産の媒介は契約が成立し引渡しが完了して、はじめて報酬が支払われます。それまでどんなに活発に行動しても、一切媒介業者の収入にはなりません。
“売りづらい”物件は、売れるだとうといった見込みが薄く、業者としては頭の痛い困った物件です。
売りづらい理由にはいくつかあります。

  • 立地条件など人気の無い地域にある物件
  • 媒介価格が相場価格より大幅に高い
  • 古すぎて需要が無い物件
  • 事故物件

などですが、価格次第によっては売れることもあります。
媒介契約書の契約約款には、媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるに至ったときは、乙は、甲に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。
と、業者がやるべきことが明記されています。
売主さんと話し合いをして、もっと売れやすくする方法を見つけ出すことも可能です。

媒介業者が囲い込みをして、他の業者に物件を紹介させない為に売れない

問題となるのは、この囲い込みです。

レインズは囲い込みを防止する施策として“取引状況”を物件情報項目に加え、適正かつ円滑な不動産流通市場を作ろうとしています。
“両手手数料”を狙った囲い込みは、これに反する行動であり、売主と媒介業者の信頼関係を崩壊させることであり、媒介業者の義務違反とも言えることです。
強く抗議して改善されなければ契約解除を辞さないという、売主さんとしての強い態度が必要だと思います。
そして、契約解除がスムースにいかないようであれば、3ヶ月の媒介契約の終了によって業者を変更する手段が、売主さんにはあることを忘れないでおきましょう。

コメント