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中古住宅の購入と売却で買主・売主が負担する諸費用が一覧でわかる

中古住宅の売買ではいろいろな費用がかかります。それらを一括りで “諸費用” とか “諸経費” といいますが、購入する買主さんが負担する費用と売主さんが負担する費用があります。この記事はそれらの諸費用をひと目でわかるようにしました。

購入するかたは諸費用を含めて資金計画を立てなければなりません。売主さんは売却代金から費用を支払うので、もしかしたら必要だった金額が足りなくなることもあります。しっかり確認して売買契約に望んでください。

中古住宅の売買で必要な諸費用とは

買主 売主
売買契約 印紙代 印紙代
不動産仲介手数料 不動産仲介手数料
インスペクション費用
既存住宅瑕疵保険料
修繕費
測量代
登記費用 所有権移転 住所変更
抵当権設定 抵当権抹消
地目変更
その他仮登記等抹消
融資関係費用 保証料
印紙代
融資手数料
送金料
火災保険料
税金 固定資産税 譲渡所得税
不動産取得税

売買契約に関してかかる費用

印紙代
売買契約書に貼付する印紙代。不動産の売買契約書には印紙税法により所定の印紙を貼ります。
売主と買主がそれぞれ契約書を保管する場合は、契約書を2通作成しそれぞれに印紙を貼ります。
買主は不動産購入のための融資手続きに契約書原本を金融機関に提示する必要がありますが、売主は税務署などに契約書の写しを提示することはあっても原本の必要はなく、そのため原本が必要な買主が原本を保管し、売主が写しを保管するよう契約書1通による契約方式もあり、その場合は印紙は原本のみに貼付します。

印紙代の負担は契約書1通でも2通でも売主・買主が折半して負担することが通常です。

契約金額 本則税率 軽減税率
1万円以下 非課税 非課税
1万円を超え 10万円以下 200円 200円
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
不動産仲介料
媒介業務をおこなう宅建業者に支払う報酬が「不動産仲介料」
上限金額が宅建業法において定めています。

200万円以下の金額の部分 売買金額の5%
200万円を超え400万円以下の金額の部分 売買金額の4%
400万円を超える金額の部分 売買金額の3%

例えば1,000万円の売買物件の仲介手数料は
200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%=36万円
このように計算しますが、面倒な計算式なので次の速算式を使います。

売買金額が200万円以下の場合 売買金額の3%
売買金額が200万円を超え400万円以下の場合 売買金額の4%+2万円
売買金額が400万円を超える場合 売買金額×3%+6万円
インスペクション費用
建物状況調査(インスペクション)を実施するときにかかる費用。
売主でも買主でもどちらが依頼することもでき、調査結果は売買契約の重要事項説明書に反映します。費用は依頼した人が負担します。

建物状況調査(インスペクション)については
「住宅診断(ホームインスペクション)を依頼する方法と注意したい問題点」をご覧ください。

住宅診断(ホームインスペクション)を依頼する方法と注意したい問題点
中古住宅を診断するホームインスペクションとは 中古住宅の購入を検討している時点で、専門家に検討している物件の調査や点検をしてもらい、欠陥や不具合が無いか、どの程度の不具合や劣化が進んでいるかなど、購入希望の方に代わって物件の診断を...

インスペクション費用は媒介業者を経由せず直接、調査をおこなったインスペクターに支払います。

既存住宅瑕疵保険料
インスペクションに少し関連がありますが、中古住宅の瑕疵担保責任を売主は負担しますが、その負担を賄う保険制度があります。
瑕疵保険会社が所定の検査を専門家に依頼し、基準を満たしているかまたは基準を満たすために必要な工事をおこなった場合に保険加入ができます。
保険加入は売主または買主からの申込により、保険料金は申込者が負担します。
*売主が宅建業者の場合は売主が保険加入します。
修繕費(売主負担)
売主・買主双方が経年劣化のあることを確認した上で取引しますが、修繕内容が軽微な場合に売主が負担して引渡すことがあります。また危険負担条項により売主が修繕工事費を負担することもあります。
測量代(売主負担)
筆界が不明な為や分筆後の引渡しなどでおこなう測量の費用。一般的に売主が負担します。

登記の費用

所有権移転(買主負担)
引渡し時において所有権移転に必要な書類を売主から買主に交付し、買主が登記手続きをおこないます。(一般的には司法書士が代行)
移転費用は登録免許税+司法書士報酬の合計金額です。登録免許税は下表のとおりです。

中古住宅一般 固定資産評価額の1.5%(租税特別措置法第72条による軽減)
自己居住用の中古住宅 固定資産評価額の0.3%(租税特別措置法第73条による軽減)

*登録免許税以外に司法書士報酬が必要

住所変更
売主が居住地を移転しても登記をしない限り、登記上の所有者住所は変更されないので、売買のときに売主の住所が古いものになっていることが多いです。所有権移転登記と同時に売主住所の変更登記をおこなうのが一般的です。
登録免許税は1個の不動産につき千円なので、中古住宅は土地と建物で最低2個の不動産になり2千円です。
司法書士に依頼する場合は1万円~2万円が一般的です。
抵当権設定
買主が融資を受けて不動産を購入する場合は、購入不動産に抵当権を設定します。

一般の抵当権設定 融資金額の0.4%
居住用住宅の抵当権設定 融資金額の0.1%(租税特別措置法第75条による軽減、適用基準あり)

*登録免許税以外に司法書士報酬が必要

抵当権抹消
売買対象の不動産に抵当権が設定されている場合、売主は引渡しまでに抵当権を解除し抹消登記をおこないます。
登録免許税は1個の不動産につき千円なので、中古住宅は土地と建物で最低2個の不動産になり2千円です。
司法書士に依頼する場合は1万円~2万円が一般的です。
地目変更
買主の土地利用計画によって地目の変更が必要になります。地目変更は原則的には売主がおこないますが、売主が引渡し前に登記できる場合とできない場合があります。登録免許税は非課税ですが土地家屋調査士の報酬が必要です。尚、自分で登記することも簡単です。
その他仮登記等抹消
所有権移転仮登記、買戻し特約、差押登記などの各種権利の登記抹消に必要な登録免許税は1個の不動産につき千円。

融資を受けるときの費用

保証料
銀行など金融機関から不動産購入資金を借りる場合、連帯保証人が不要な「保証付き」融資の利用がほとんどです。
金融機関の系列保証会社や提携保証会社または独立系保証会社を利用しますが、借入金額に応じた「保証料」を支払います。保証料率は各社バラバラで一定の基準はありません。
住宅ローンの申込を複数の金融機関におこなうと、金融機関による保証料の違いが実感できます。
印紙代
金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代です。

1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円
融資手数料
住宅ローンの融資にさいし金融機関に支払う手数料です。金融機関により金額が異なりますが、一般的には数万円です。
送金料
融資実行時に融資したお金から保証会社へ保証料を支払います。振込みによる支払いなので、そのときに送金料が差し引かれます。
火災保険料
住宅ローンは火災保険加入が義務づけなので、融資実行と同時に火災保険に加入します。金融機関から保険会社を指定されるケースとされないケースがあります。

税金

固定資産税
固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課税され納税通知書が送付されます。その年の12月31日までの期間に所有権が移転しても、納税義務者は変わらない為、引渡しのときに「日割り計算」した固定資産税の負担分を、買主から売主へ現金で渡すことにより清算します。尚、都市計画税も固定資産税と共に清算します。
不動産取得税
引渡しから数ヶ月たつと都道府県税事務所から買主のもとへ「不動産取得税」の納付通知書が届きます。不動産を取得した場合に課税される地方税です。
税金の
譲渡所得税
譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)
取得費=土地の取得費+建物の取得費
建物の取得費=取得時の価格-(取得時の価格×0.9×償却率×経過年数)
取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とします。

取得費を計算する償却率が以下。

建物の取得費 マイホームの償却率 一般建物の償却率
RC 0.015 0.022
軽量鉄骨 0.025 0.038
木造 0.031 0.046

諸費用の内訳については『住宅を買ったり建てたりする時に必要な費用(諸経費)』も参考にしてください。

住宅を買ったり建てたりする時に必要な費用(諸経費)
家を建てる時の費用は=建築工事費(税込)+土地代+諸経費となります。 では諸経費とはいったいなんでしょうか? 登記関係諸経費 建物表示登記費用 住宅の工事が進み、外壁や内部の仕上げ工事がある程度出来ると、建物表示登記...

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