重要事項説明 土地の表示に記載すべき「仮換地」「保留地予定地」とは何か
重要事項説明書に記載する不動産の表示。土地の欄に「仮換地」と「保留地予定地」の記入欄があります。宅地分譲が盛んに行われていた頃は、「仮換地」や「保留地予定地」はよく売買する対象になることも多かったのですが、新規の宅地開発が大幅に減った現在、...
不動産売買
重要事項説明 
売買契約 契約違反があった場合に不動産売買契約を解除するには
不動産売買契約には６つの解約解除に関する取決めが書かれています。手付解除、引渡し前の滅失・毀損による解除、契約違反による解除、反社会的勢力の排除による解除、融資未承認による解除、瑕疵担保責任による解除と６つのケースがあるわけですが、契約解除...
業務や仕事 販売活動を積極的にしない媒介業者を変更できるか
宅建業者と媒介契約を結び不動産の売却を依頼して２ヶ月、契約途中で業者の変更をしたいが、契約解除すると違約金や損害賠償などが怖くて困っています。こんなケースがたまにあります。不動産媒介契約の途中解除は可能でしょうか。先日アップした「売主さんも...
物件調査 土地の査定価格を決める３つの地価と実際の売買価格
毎年３月末頃に新聞に掲載される公示地価。また下がったと嘆く人もいれば、もっと上がれと喜ぶ人もいます。土地神話が過去のものになった今日ですが、土地の値段はやはり気になるものです。建物を購入するときも売却するときも、そして土地を購入するとき売却...
業務や仕事 売主さんも注意したい媒介契約違反で請求される違約金
不動産の売却や購入を宅建業者に依頼する媒介契約、報酬は成功報酬なので売買が成立するまでは、宅建業者への支払いは必要ないし、思っていたようにうまく進まないようであれば、３ヶ月の契約期間が過ぎる前に解約することもできます。依頼する顧客にはデメリ...
業務や仕事 火災警報器のついてない中古住宅は買わない方がよいか買うべきか
ネット上の記事を見ていて気になる投稿があったので、テーマにしてみました。「中古住宅の火災警報器」についてです。中古住宅を媒介する担当者としての立場から、「火災警報器のついてない中古住宅」を購入希望者にどう説明するか考えてみました。火災警報器...
売買契約 第三者のためにする契約に書くべき特約条項の内容
平成17年に新しくなった不動産登記法により、これまで行われていた中間省略登記による売買が認められなくなり、平成19年1月12日から“新しい中間省略登記による売買”＝第三者のためにする契約によって売買が行われるようになりました。参考 いわゆる...
売買契約 買主の地位を譲渡する契約方式と第三者のためにする契約との違い
中間省略登記による新しい形態における特約条項の内容について「第三者のためにする契約に書くべき特約条項の内容」で先日記事を書きましたが、そこで簡単に触れた「買主の地位の譲渡契約」についてここでは少し解説しておこうと思います。「買主の地位の譲渡...
業務や仕事 忘れない為の宅地建物取引業者の免許更新手続きのメモ
宅建業者の免許は５年間有効で、５年ごとに更新手続きをしなければなりません。５年も経つと「アレっ何が必要だったっけ」と戸惑うことがあります。久しぶりに行う更新手続きの準備を、スムースに出来るよう手順を記録しておきます。＊法人の場合を記録するの...
業務や仕事 融資あっせんの有無とローン特約条項に係る媒介業者の責任
重要事項説明書に“融資のあっせん”について記載する項目があります。“あっせん”とは「交渉や商売などで、間にはいって、両方の者がうまくゆくように取りはからうこと。また、物事を紹介し世話すること。」とされています。一般的に不動産取引での融資のあ...
重要事項説明 検査済証のない物件の説明を省略すると説明義務違反に
売買する取引物件の中には「検査済証」の無い物件がたまにあります。法的には建築物は「建築確認申請」により「確認済証」を交付され、工事完了時には完了検査を受けて「検査済証」の交付を受けないと使用してはならないことになっています。使用してはならな...
物件調査 売主の売却権限を確認する為の調査方法と騙されない為の対策
積水ハウスが不動産取引の詐欺に遭い、50億円もの大金を騙し取られたニュースは、まだ記憶に新しいものですが、不動産売買に関わる者にとって、売主と称する人が本当の売主なのか、本当だとしても売却権限のある人なのか、あるいは代理人と称する人が本当の...
登記と税金 不動産取得税の軽減制度が適用できる場合の必要条件
不動産に関する税金にはいろいろありますが、不動産を取得した時に関係する税金について、媒介業者も知っておかなければならないことがあります。知らない為に間違った説明をしてしまいトラブルになるケースもあります。ここでは不動産取得税について説明しま...
登記と税金 地目変更登記が必要になった場合の媒介業者の役割
引渡しまでに地目変更登記を行うことを特約条項に加える場合があります。建売住宅などの土地と建物を同時に引渡すなどの時、現状の地目が“原野”になっていたり、市街化区域内の農地を売買する為に雑種地に変更するといったケースなどです。ここでは地目変更...
売買契約 売主が業者の場合に買主が反社であった場合の損害金には制限がある
不動産売買契約書には『反社会的勢力の事務所等活動の拠点に係る制裁金の額』という項目があります。一般的に使われる売買契約書の様式である「全国宅地建物取引業協会」のフォーマットでは、違約金が売買代金の20％、制裁金は売買代金の80％と記載されて...